Gmina zmienia przeznaczenie 61 hektarów terenów składowiska odpadów na zieleń i grunty rolne. Roszczenia odszkodowawcze mogą zgłosić nie tylko CzPK, ale też Skarb Państwa i prywatni właściciele. A w tle – spór o granice z Częstochową, który ta decyzja sama sprowokowała.
We wrześniu 2025 roku Rada Gminy Poczesna jednogłośnie uchwaliła zmianę studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. W lutym 2026 roku wyłożono do publicznego wglądu projekt nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów w sąsiedztwie składowiska odpadów komunalnych w Sobuczynie. Cel wydaje się szlachetny: ograniczenie powierzchni przeznaczonej pod gospodarkę odpadami z około 127 do 66 hektarów, a tereny dotychczas zarezerwowane pod składowisko – zamienić na zieleń z zakazem zabudowy i grunty rolne.
Problem w tym, że za tą decyzją kryje się rachunek, którego gmina o budżecie rzędu 80-100 milionów złotych rocznie może po prostu nie być w stanie zapłacić.
Prosta arytmetyka, trudne konsekwencje
Zgodnie z polskim prawem, jeżeli zmiana planu zagospodarowania przestrzennego uniemożliwia lub istotnie ogranicza dotychczasowe korzystanie z nieruchomości, właściciel może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną szkodę rzeczywistą albo wykupu nieruchomości. Szkoda ta jest mierzona różnicą między wartością nieruchomości przed zmianą planu, a jej wartością po zmianie.
I tu zaczynają się schody. Podczas dyskusji publicznej 12 lutego 2026 roku w Urzędzie Gminy Poczesna, w ramach wyłożenia projektu planu, osoba odpowiedzialna za sporządzenie planu sama wskazała, że wartość gruntów przeznaczonych pod składowanie odpadów może wynosić od 90 do nawet 350 złotych za metr kwadratowy.
Po zmianie planu te same grunty będą warte tyle co przeciętna działka rolna w gminie Poczesna – około 5 zł/m². Różnica między wartością ,,przed” a ,,po” to właśnie kwota potencjalnego odszkodowania za każdy metr kwadratowy.
Zróbmy kalkulację. Zmiana przeznaczenia dotyczy około 61 hektarów, czyli 610.000m². Odszkodowanie to różnica między wartością gruntu pod odpady, a wartością gruntu rolnego:
Wariant ostrożny (100 zł/m² – 5 zł/m² = 95 zł/m²): 610.000 m² × 95 zł = 57,95 mln zł
Wariant maksymalny (350 zł/m² – 5 zł/m² = 345 zł/m²): 610.000 m² ×345 zł =210,45 mln zł
Nawet w najbardziej ostrożnym wariancie mowa o kwocie stanowiącej ponad połowę rocznego budżetu gminy. W wariancie maksymalnym – to równowartość ponad dwóch pełnych budżetów Gminy Poczesna.
Nie tylko CzPK będzie miało roszczenia
W debacie publicznej skupia się uwagę na Częstochowskim Przedsiębiorstwie Komunalnym, które jest właścicielem około 35 hektarów gruntów bezpośrednio dotkniętych zmianą. Ale CzPK to nie jedyny podmiot, który może zgłosić roszczenia.
Znaczna część terenów objętych zmianą przeznaczenia należy do Skarbu Państwa, który jest właścicielem większości pozostałych gruntów w tym rejonie. Skarb Państwa ma dokładnie takie same uprawnienia do dochodzenia odszkodowań, jak każdy inny właściciel nieruchomości. Ponadto na obszarze objętym zmianą znajdują się działki drobnych właścicieli prywatnych – dawnych mieszkańców stref ochronnej, których nieruchomości były sukcesywnie wykupywane od lat 80., ale proces ten nie został zakończony.
Oznacza to, że gmina Poczesna może stanąć wobec roszczeń z trzech stron jednocześnie: CzPK, Skarbu Państwa i właścicieli prywatnych.
Spadek wartości nie kończy się na granicy planu
Co więcej, wyliczenia dotyczą wyłącznie gruntów bezpośrednio objętych zmianą przeznaczenia. Tymczasem zmiana planu obejmująca nieruchomości sąsiednie powoduje ograniczenie sposobu korzystania z innej nieruchomości, a wówczas jej właściciel również może dochodzić odszkodowania.
W praktyce oznacza to, że zabudowana część składowiska CzPK – z kwaterami, zakładem zagospodarowania odpadów, biogazownią, oczyszczalnią ścieków i zapleczem technicznym – również traci na wartości. Skoro grunty przeznaczone pod nowe kwatery zostaną zamienione na zieleń, budynki i urządzenia służące do obsługi tych kwater stają się częściowo bezużyteczne. To z kolei przekłada się na spadek wartości rynkowej całego kompleksu, nie tylko jego niezabudowanej części.
Ukryte koszty: utrata wpływów podatkowych na lata
Odszkodowania to nie jedyny problem. Tereny przeznaczone pod działalność związaną z gospodarką odpadami są opodatkowane stawkami podatku, jak grunty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. To stawki wielokrotnie wyższe niż dla gruntów rolnych czy zieleni.
Przekwalifikowanie 61 hektarów z terenów przemysłowych na rolne i zieleń oznacza dla gminy trwałą, coroczną utratę znaczących wpływów z podatku od nieruchomości. Według danych budżetowych Gminy Poczesna, podatek od nieruchomości stanowi jedno z głównych źródeł dochodów własnych – w 2024 roku zaplanowano z tego tytułu ponad 12 milionów złotych. Zmniejszenie bazy podatkowej o tereny przemysłowe o powierzchni 61 ha to cios, który gmina będzie odczuwać rok po roku, przez dekady.
Do tego dochodzi utrata części opłaty marszałkowskiej od CzPK, szacowana na około 2 miliony złotych rocznie, oraz innych dochodów powiązanych z działalnością składowiska.
Spór, który gmina sama sprowokowała
Decyzja Poczesnej o zmianie przeznaczenia terenów składowiska wywołała bezprecedensową reakcję. W grudniu 2025 roku Rada Miasta Częstochowy przyjęła uchwałę intencyjną o wszczęciu procedury zmiany granic administracyjnych – pierwszej od 1977 roku. Częstochowa chce przejąć sześć obrębów ewidencyjnych Gminy Poczesna, w tym cały teren składowiska w Sobuczynie.
Związek między zmianą planu, a procedurą graniczną jest oczywisty i potwierdzony przez obie strony. Częstochowa wprost wskazuje, że wrześniowa zmiana studium Poczesnej zamknęła drogę do budowy trzeciej kwatery składowej, której brak sparaliżuje system gospodarki odpadami dla ćwierćmilionowego miasta za 2-3 lata. Konsultacje społeczne w Częstochowie wykazały 73% poparcia mieszkańców dla przyłączenia terenów Poczesnej. Powiat częstochowski i sołectwa Poczesnej są przyłączeniu do Częstochowy zdecydowanie przeciwne – ale to Rada Ministrów podejmie ostateczną decyzję.
Nasuwa się pytanie: czy przejęcie tego terenu przez Częstochowę nie byłoby paradoksalnym ratunkiem dla samej gminy Poczesna? Jeśli tereny składowiska trafią do Częstochowy zanim gmina Poczesna zdąży uchwalić nowy plan – to Częstochowa, a nie Poczesna, będzie decydować o przeznaczeniu tych gruntów. A skoro Częstochowa nie zamierza ograniczać działalności składowiska, lecz ją modernizować, zmiana przeznaczenia po prostu nie nastąpi. Nie będzie zmiany planu, nie będzie roszczeń odszkodowawczych, nie będzie finansowej katastrofy.
Czy radni wiedzieli…?
Powstaje fundamentalne pytanie: czy prognoza skutków finansowych uchwalenia planu, która jest obowiązkowym elementem procedury planistycznej, rzetelnie przedstawia skalę potencjalnych zobowiązań? Czy radni Gminy Poczesna, głosując za zmianą, mieli świadomość, że stawiają gminę przed ryzykiem zobowiązań przekraczających 100-200 milionów złotych? Czy mieszkańcy, którzy słusznie domagają się ograniczenia uciążliwości składowiska, wiedzą, że ceną za spokój może być wieloletnie zadłużenie ich gminy?
Intencje gminy Poczesna – ochrona środowiska, poprawa jakości życia mieszkańców, ograniczenie uciążliwości – są zrozumiałe. Ale dobre intencje nie zwalniają z obowiązku rzetelnej oceny konsekwencji. Prawo stoi po stronie właścicieli nieruchomości. Roszczenia odszkodowawcze CzPK, Skarbu Państwa i prywatnych właścicieli będą miały solidne podstawy prawne i rynkowe. A budżet gminy Poczesna – tego nie wytrzyma.
KLUCZOWE LICZBY:
* Powierzchnia objęta zmianą przeznaczenia: około 61 ha (610.000 m²)
* W tym grunty CzPK: około 35 ha (120 działek w 5 księgach wieczystych)
* Pozostałe grunty: Skarb Państwa + właściciele prywatni: około 26 ha
* Wartość gruntów pod odpady (wg przedstawiciela gminy, 12.02.2026): 100-350 zł/m²
* Wartość gruntów po zmianie planu (rolne/zieleń): około 5 zł/m
* Odszkodowanie = różnica wartości: od 95 d0 345 zł/ m²
* Szacunek roszczeń dla 61 ha: od 58 mln do 210 mln zł (tylko grunty bezpośrednio objęte zmianą)
* Dodatkowe roszczenia: spadek wartości gruntów sąsiednich i zabudowanej części składowiska
* Utrata wpływów podatkowych: kilka mln zł rocznie (zmiana z terenów przemysłowych na rolne)
* Budżet Gminy Poczesna: około 82-100 mln zł rocznie
* Uprawnieni do roszczeń: CzPK, Skarb Państwa, właściciele prywatni
* Termin składania uwag do projektu planu: 19 marca 2026 roku
* Referendum w Poczesnej w sprawie granic: 29 marca 2026.
Częstochowskie Przedsiębiorstwo Komunalne Sp. z o.o.
materiał subsydiowany
