Magistrat wprowadza dodatkowe opłaty za nowe drogi

Mieszkańcu Częstochowy: zanim zaczniesz ubiegać się w magistracie o lepszą drogę, podłączenie do miejskiej kanalizacji, czy super nowoczesne oświetlenie swojej ulicy – dowiedz się, czy nie będziesz musiał za to zapłacić… z własnej kieszeni. Właśnie w takiej sytuacji znaleźli się mieszkańcy ulicy Legnickiej w Częstochowie, którzy swego czasu zabiegali o nową nawierzchnię drogi, a dziś z przerażeniem oczekują na „wycenę” w postaci – mało znanej – opłaty adiacenckiej. Niezorientowanym wyjaśniamy, że jest to „opłata wynikająca ze wzrostu wartości nieruchomości na skutek wybudowania drogi”, czyli mówiąc prościej – forma „daniny” na rzecz miasta „od przyszłego wzbogacenia” (oczywiście pod warunkiem, że nieruchomość zamierzamy sprzedać).

– Mieszkam przy ulicy Legnickiej od dawna, a już najmłodszy nie jestem. Kiedyś mieliśmy błoto, kałuże i nierówności, bo droga była gruntowa. Większość mieszkańców ulicy chciała, by miasto w końcu zrobiło nam porządną drogę. I tak się stało, tylko że teraz przysolili nam jakiś dziwny podatek. Może nie wszystko wiem i rozumiem, ale wyszło na to, że to my pokrywamy, przynajmniej w jakiejś części, koszty budowy drogi. To przecież absurd! – dziwi się pan Waldemar, mieszkaniec ulicy Legnickiej w Częstochowie.

W piśmie do pana Waldemara i wielu innych mieszkańców ulicy Legnickiej, magistrat informuje „o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie naliczenia opłaty adiacenckiej (…). Zgodnie z przepisami art. 145 ustawy o gospodarce nieruchomościami, prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w wyniku budowy tej infrastruktury nastąpił wzrost wartości nieruchomości. (…) Przepisy dotyczące udziału w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej stosuje się do nieruchomości bez względu na ich rodzaj i położenie, jeżeli urządzenia zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej, z wyłączeniem nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne.”

– No nie wiem…, chyba ze mną jest coś nie tak. Miejscy urzędnicy każą mi płacić haracz za rzekomo wyższą wartość mojego domu, bo wybudowali mi nową drogę, co przecież jest obowiązkiem miasta, na dodatek z moich podatków. Wyższa wartość mojego domu miałaby dla mnie znaczenie tylko wtedy, gdybym chciał nieruchomość sprzedać, może wziąć kredyt, a ja nie zamierzam. Chcę w tym domu dożyć do końca. Dlaczego więc miasto nie wprowadzi zapisu, w którym obarczy opłatą adiacencką tylko sprzedających. Nie mam pojęcia, jak moja sąsiadka emerytka da radę ponieść kolejne koszty, zresztą mnie też się nie przelewa… – zastanawia się mieszkaniec ulicy Legnickiej.

Ponieważ temat jest intrygujący, postanowiliśmy spytać o sprawę w magistracie.

– Mieszkańcy ul. Legnickiej otrzymali z urzędu miasta Częstochowy zawiadomienia o wszczęciu postępowania w sprawie naliczenia opłaty adiacenckiej, na skutek wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej. Jakie urządzenia infrastruktury technicznej powstały na tej ulicy?
„W ramach inwestycji pn. „Budowa ulicy Legnickiej w Częstochowie” powstały:
1)    jezdnia o nawierzchni utwardzonej z betonu asfaltowego z pasem zieleni, 
2)    ciąg pieszo-jezdny o nawierzchni z betonowej kostki brukowej,
3)    chodniki oraz zjazdy i wejścia do posesji,
4)    kanalizacja deszczowa, budowa i przebudowa kanalizacji sanitarnej,
5)    budowa, przebudowa sieci wodociągowej i sieci gazowej, 
6)    budowa kanału technologicznego oraz przebudowa sieci teletechnicznej,
7)    oświetlenie pasa drogowego wraz z przebudową sieci elektroenergetycznej.”

– Jaki był, przed 2016 rokiem (w którym oddano nową drogę), stan ul. Legnickiej, w tym rodzaj nawierzchni?
„Przed wybudowaniem drogi ulica Legnicka była lokalną drogą gruntową. Stan nawierzchni oceniany był jako zły (deformacje, wyboje, nierówności). Spowodowane było to nieregulowaną gospodarką wodną (brak odprowadzenia wody opadowej z drogi) oraz brakiem utwardzenia nawierzchni jezdni. Taki stan systemu odwodnienia oraz nawierzchni jezdni powodował niszczenie korpusu drogowego i stwarzał dogodne warunki do powstawania przełomów.”

– Czy urzędowi miasta wiadomo, by mieszkańcy ul. Legnickiej ponosili koszty z własnych środków na gazyfikację i kanalizację przyległych do ul. Legnickiej nieruchomości?
„Przedmiotem wszczętych postępowań nie jest ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej budową sieci gazowej i kanalizacyjnej, a budową drogi, w związku z tym nie zachodziła potrzeba badania z jakich środków powstały te urządzenia.”

– Z pism przesyłanych do mieszkańców należy rozumieć, że w wyniku budowy infrastruktury nastąpił wzrost wartości nieruchomości, a opłata adiacencka ma wynieść 30% różnicy wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu infrastruktury. Czy dobrze ten zapis rozumiemy?
„Na podstawie operatu sporządzonego dla jednej losowo wybranej nieruchomości ustalono, że w wyniku budowy drogi nastąpił wzrost wartości nieruchomości. W związku z tym, zostały wszczęte postępowania dla nieruchomości, którym podczas inwestycji wybudowane zostały zjazdy. Każde z tych postępowań jest postępowaniem indywidualnym, a opłata będzie ustalona po sporządzeniu dla każdej nieruchomości operatu szacunkowego określającego ewentualny wzrost wartości nieruchomości. Wysokość ewentualnej opłaty będzie ustalana w decyzji od której przysługuje odwołanie. Organem prowadzącym postępowanie jest Prezydent Miasta Częstochowy. 
Zgodnie z art. 146 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2018 r. poz. 2204 z późn. zm.) stawkę procentową ww. opłaty ustala rada miasta w drodze uchwały w wysokości nie większej niż 50% różnicy wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu infrastruktury technicznej. Rada Miasta Częstochowy w uchwale z dnia 20 grudnia 2000 r. nr 500/XXXVI/2000 ustaliła stawkę opłaty adiacenckiej zgodną z zapisem ustawowym z powyższego tytułu w wysokości 30% obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do korzystania z wybudowanej drogi.”

– Skoro występuje różnica wartości nieruchomości, kto ustalał będzie jej wysokość?
„Postępowanie w sprawie naliczenia opłaty adiacenckiej prowadzi do ustalenia, że w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Podstawowym środkiem dowodowym w tym zakresie jest sporządzenie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, wyłanianego rokrocznie w drodze przetargu, stosując procedurę, o której mowa w art. 24 aa ust. 1 ustawy z dnia 29 stycznia 2004 r. Prawo zamówień publicznych (jt. Dz. U. z 2019 r. poz. 1843).”

– Czy opłatę adiacencką mieszkańcy muszą wpłacić jednorazowo, czy też jest możliwość rozłożenia jej na raty?
„Istnieje możliwość rozłożenia opłaty adiacenckiej na raty. Zgodnie z art. 147 ustawy o gospodarce nieruchomościami opłata adiacencka może być, na wniosek właściciela nieruchomości, rozłożona na raty roczne płatne w okresie do 10 lat. Należność gminy z tego tytułu podlega obligatoryjnie zabezpieczeniu, w tym np. przez ustanowienie hipoteki. Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Raty podlegają oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski.
Opłata adiacencka była naliczana mieszkańcom Częstochowy w ekonomicznie uzasadnionych przypadkach od momentu uchwalenia i obowiązywania uchwały rady miasta ustalającej stawkę procentową dla ww. opłaty.”

– Czy kiedykolwiek wcześniej – przed 2019 rokiem – była naliczana mieszkańcom opłata adiacencka. Jeśli tak, to ilu właścicieli nieruchomości wniosło taką opłatę, także w 2019 roku i w jakiej wysokości?
„Prowadzony rejestr analityczny danych dotyczących opłat adiacenckich nie zawiera szczegółowej liczby mieszkańców, do których w roku 2019 wysłano zawiadomienia w zakresie naliczenia przedmiotowej opłaty. Konieczne byłoby przeprowadzenie czynności polegających na szczegółowej weryfikacji wszystkich wysłanych zawiadomień. Powyższe działania wiązałyby się z koniecznością zaangażowania osoby bądź osób dla jego opracowania co pozostawałoby nie bez znaczenia dla prowadzenia spraw bieżących. Aktualizacja: obecnie – po zamknięciu roku – w uzupełnieniu można już podać, że w 2019 r. zostało wydanych 184 decyzji ustalających opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek budowy przez miasto infrastruktury  na kwotę łączną 240 434,88 zł.”

– Czy w 2020 roku magistrat przewiduje naliczanie opłat adiacenckich, jeśli tak, to ilu mieszkańcom i na jaką kwotę?
„W roku obecnym, magistrat przewiduje naliczanie opłat adiacenckich zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Tak jak w przypadku odpowiedzi na pytanie nr 8 rejestr prowadzonych spraw nie zawiera liczby właścicieli nieruchomości, którzy otrzymają takie zawiadomienia. Ustalenie opłaty adiacenckiej zgodnie z art. 146 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości.”

– Co w przypadku mieszkańców, którzy nie dysponują środkami finansowymi i nie będą w stanie ponieść opłaty adiacenckiej?
„Wszyscy właściciele nieruchomości obciążeni opłata adiacencka są uprawnieni do skorzystania z ulgi w spłacie zobowiązania w postaci rozłożenia opłaty na raty roczne, zgodnie z art. 147 ustawy o gospodarce nieruchomościami.”

– Czy magistratowi wiadomo, by inne miasta w Polsce wprowadziły opłaty adiacenckie?
„Według wiedzy Urzędu Miasta Częstochowy w wielu gminach w Polsce jest naliczana należność z tytułu opłaty adiacenckiej, a wprowadzanie jej zależy od ustalenia przez radę gminy uchwały w zakresie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej.”

– Skoro mieszkańcy partycypują w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej (np. drogi), to jaki jest stan własności owych urządzeń?
„Na podstawie art. 144 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej poprzez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich, wybudowanych z udziałem środków jednostki samorządu terytorialnego, których właścicielem w tym przypadku jest Gmina Miasto Częstochowa. Udział w tych kosztach jest obowiązkowy. Istotne jest bowiem to, że właścicielom nieruchomości zostały stworzone lepsze warunki do życia. Poprzez wzrost wartości użytkowej nieruchomości wzrasta jej wartość rynkowa, co jest dodatkową wymierną korzyścią dla właścicieli.”

– Być może, to nieco daleko idące stwierdzenie, nie mniej jednak – opłata adiacencka może dotyczyć wszystkich mieszkańców Częstochowy, bowiem budowa urządzeń infrastruktury technicznej w postaci dróg, np. głównych arterii miasta bez wątpienia wpływa na wzrost wartości każdej nieruchomości zlokalizowanej w mieście Częstochowa. Prosimy o komentarz.
„Opłata adiacencka ma charakter opłaty lokalnej, stanowiącej dochód gminy i dotyczy tych właścicieli nieruchomości, którzy w wyniku zrealizowania inwestycji uzyskali możliwość skorzystania z wybudowanej drogi poprzez wybudowany zjazd do posesji. Budowa musi spowodować „niewątpliwy wzrost wartości” konkretnych nieruchomości poprzez możliwość korzystania z urządzeń. Opłaty nie można więc pobierać tylko dlatego, że wybudowano określone urządzenia. Wszystkie zrealizowane inwestycje podlegają każdorazowo szczegółowej analizie. W celu weryfikacji powyższego zostaje zlecona wycena losowo wybranej nieruchomości przylegającej do nowo wybudowanej drogi. O zauważalnym wzroście wartości rynkowej nieruchomości na skutek wybudowania drogi można mówić dopiero, gdy dojdzie do budowy drogi od podstaw, tj. z drogi gruntowej nieutwardzonej lub częściowo utwardzonej kruszywem do powstania drogi utwardzonej asfaltem lub kostką betonową oraz spełnieniem obligatoryjnych przesłanek do ustalenia opłaty adiacenckiej wynikających z art. 146 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.”

***

– No tak… Obwodnica Częstochowy, co prawda nie graniczy bezpośrednio z moim domem i nie mam z niej zjazdu do posesji, ale podczas sprzedaży nieruchomości, mogę nieco podbić cenę mówiąc (zwłaszcza osobie spoza Częstochowy), że teraz tranzyt nie przechodzi przez miasto, lecz obok, dzięki czemu wzrośnie wartości mojej nieruchomości… Tak czy nie? – pyta pan Waldemar.