Kto zwróci 3 miliony?

Czy miasto Częstochowa będzie musiało oddać ponad 3 miliony złotych handlarzom z Promenady? – dziś nikt nie jest w stanie odpowiedzieć na to pytanie. Niewykluczone, że dopiero sąd rozstrzygnie, która ze stron ma rację. Kupcy z Centrum Handlowego Promenada od kilku lat zadają dziesiątki pytań, które również od lat pozostają bez odpowiedzi magistratu. Dziś najważniejsze pytanie brzmi: „kiedy prezydent Matyjaszczyk zwróci nam nasze pieniądze?” Niektórzy z kupców nie przebierają w słowach: „oszukano nas na podstawie skandalicznych umów, ale my dojdziemy prawdy”. I rzeczywiście, pierwszym który został zweryfikowany, jest biegły rzeczoznawca i nie skończyło się to dla niego najlepiej – decyzją ministra został ukarany zawieszeniem wykonywania zawodu.

O sprawie opowiada Henryk Jeziorowski z upoważnienia określonej grupy kupców. 

– Obecnie Stowarzyszenie Kupców „Promenada”, a przynajmniej jego część, jest w konflikcie z urzędem miasta Częstochowy. Jak do tego doszło?
– Zacznę od krótkiego rysu historycznego. Na podstawie umowy dzierżawy z 1998 roku Stowarzyszenie wydzierżawiło od magistratu ponad 13 tysięcy metrów kwadratowych gruntu pod zabudowę obiektami handlowo-usługowymi, które to obiekty Stowarzyszenie zamierzało wybudować. Powstały dwa budynki. Jeden parterowy o powierzchni użytkowej około 2.500 mkw. i to był pierwszy etap budowy oraz drugi budynek, parterowy tak zwany „Warzywniak” o powierzchni użytkowej około 700 mkw. – etap drugi. Budowa dwóch odrębnych obiektów była koniecznością, bo przez całą długość działki i przez jej środek przechodzi linia wysokiego napięcia, która uniemożliwia postawienie jednego budynku parterowego. Oczywiście przez to wzrosły koszty, a poza tym powstała ograniczona liczba miejsc parkingowych. Ta inwestycja kosztowała Stowarzyszenie około 6.500.000 złotych w kwocie netto wraz z budynkiem piętrowym, w tym wzięliśmy kredyt na 2 miliony. Umowa dzierżawy gruntu obowiązywała na okres 15 lat, do lipca 2013 roku.

– Co stało się po 15 latach? 
– Po upływie tego okresu, zgodnie – moim zdaniem – z kryminogenną wręcz umową, budynki powstałe na cudzym, czyli miasta gruncie, miały przejść na własność magistratu, bez zwrotu jakichkolwiek kosztów, poniesionych przez Stowarzyszenie. Dodam jeszcze, że w tym czasie użytkowanie tego gruntu przez Stowarzyszenie nie było prezentem od miejskich urzędników. Przez całe 15 lat wpłacaliśmy do miasta czynsz dzierżawny za grunt i budynki. Tuż przed zakończeniem umowy dzierżawy powstaje bardzo ważny dokument, protokół zdawczo-odbiorczy, sporządzony przez miasto. Jest to o tyle istotne, że błędy zawarte w tym dokumencie będą później powtarzane w innych dokumentach dotyczących sprzedaży nieruchomości.
W międzyczasie, na rok przed upływem umowy dzierżawy z magistratem, miasto zleciło sporządzenie operatu szacunkowego, wyceniającego wartość całości nieruchomości, czyli gruntu i budynków. Oczywiście ten krok świadczył o tym, że miasto chciało Centrum Handlowe Promenada sprzedać. W kolejnej umowie dzierżawy na 15 lat powstaje w 2014 roku następna umowa, tym razem kupna-sprzedaży. 

– O jakich błędach w dokumentacji pan wspomniał?
– W budynku „Warzywniaka” nie ma stropu żelbetonowego – jest tam lekki strop podwieszony z karton-gipsu. W dokumentach jest też mowa o centralnym ogrzewaniu, instalacji gazowej, klimatyzacji – a tych wszystkich udogodnień w tym budynku nie ma. Podobno w „Warzywniaku” są płytki na ścianach, które w rzeczywistości w ogóle nie istnieją, w dokumentacji samej hali.
Budynek parterowy natomiast na papierze ma wpisane schody, których w tym konkretnym obiekcie nie ma, bo i być nie może, bo nie ma piętra. W dokumentach budynku parterowego, podobnie jak w „Warzywniaku”, jest też mowa o stropie żelbetonowym, płytkach na ścianach i o wielu innych ulepszeniach, podnoszących standard budynku i jednocześnie jego cenę. Poza tym wartość budynku zdecydowanie zaniża biegnąca nad działką linia przesyłowa. W dokumentach nie wspomniano nawet o tym, że nad działką „wiszą” przewody wysokiego napięcia 110 kV.

– Skoro dokumenty mówiły co innego niż był rzeczywisty stan budynków to, czy Stowarzyszenie Kupców „Promenada” zgłaszało te zastrzeżenia do miasta?
– Nie, bo kupcy o niczym nie wiedzieli. Miasto Częstochowa zleciło wykonanie operatu szacunkowego i tyle. Co więcej, rok później powstał aneks do tego operatu. I tu, po raz kolejny mamy do czynienia z dziwną sytuacją. Operat szacunkowy przewidywał wartość całej nieruchomości na kwotę ponad 8 milionów złotych, aneks natomiast dołożył kolejne prawie 3 miliony. Łączna wartość wyceny, wykonanej przez biegłego rzeczoznawcę wynajętego przez miasto opiewała na kwotę 11 i pół miliona złotych. Pyta pani, czy zgłaszaliśmy zastrzeżenia do wyceny, odpowiadam: nie. Od początku utrudniano nam, członkom Stowarzyszenia zapoznanie się z dokumentami. Zarówno miasto, jak i nawet zarząd samego Stowarzyszenia, nie chcieli, aby kupcy mieli wgląd w dokumenty. W chwili zakupu nieruchomości nie mieliśmy tej wiedzy co dziś i nie znaliśmy rzeczywistej wartości Centrum Handlowego Promenada. Tę informację można było uzyskać zlecając sporządzenie tak zwanego kontr-operatu do operatu istniejącego.

– Mimo, że część kupców miała wątpliwości, Stowarzyszenie od miasta nieruchomość zakupiło… 
– Rzeczywiście. Uważam natomiast, że w owym okresie, tuż przed zakupem nieruchomości, należało sporządzić kontr-operat, który dawałby nam możliwość porównania cen. Niestety urząd miasta Częstochowy nie zgadzał się na uczestniczenie członków Stowarzyszenia w rozmowach i negocjacjach. Głosów krytycznych nie słuchał więc nikt, nawet Stowarzyszenie. Dopiero pod presją społeczności kupieckiej, na Walnym Zebraniu Stowarzyszenia, zostaje powołany zespół do spraw wyjaśnień problemowych, ale mamy już 2015, czyli rok po nabyciu nieruchomości przez Stowarzyszenie. Ten zespół zaczął sprawdzać dokumenty i wtedy wyszło na jaw wiele spraw. Zorientowano się, że operat szacunkowy wraz z aneksem, sporządzony przez miasto nie miał aktualizacji w chwili sprzedaży. Można więc śmiało powiedzieć, że operat nie miał zasadności do zastosowania przy sprzedaży nieruchomości. Zespół do spraw wyjaśnień problemowych, przede wszystkim domagał się od Stowarzyszenia wykonania kontr-operatu. I taki dokument powstał, a wykonała go firma spoza województwa śląskiego. Tak więc, pod koniec 2017 roku otrzymaliśmy niezależny operat szacunkowy, oparty zresztą na materiałach z 2012 roku, czyli na operacie wykonanym na zlecenie urzędu miasta, uzgadniając jednak rzeczywisty stan nieruchomości na ten czas w czasie wizji lokalnej. 
Nareszcie dochodzimy do sedna sprawy. Jest ogromna, kilkumilionowa różnica w wycenie – pomiędzy operatem szacunkowym sporządzonym przez sprzedającego, czyli miasto Częstochowa, a operatem szacunkowym wykonanym przez niezależnych rzeczoznawców. Wartość Centrum Handlowego Promenada według nowego operatu wynosi około 8.250.000 złotych. Analizując te dwa operaty wychodzi na to, że Stowarzyszenie nadpłaciło 3.200.000 złotych. 

– Hm…, nie tyle Stowarzyszenie, co jego członkowie, czyli kupcy. Ile każdy z nich ewentualnie stracił na transakcji z miastem?
– To oczywiście indywidualna sprawa, mocno uzależniona od zajmowanej przez konkretnego sprzedawcę powierzchni handlowej w Centrum Handlowym Promenada, a jest ona różna. Możemy jednak wykonać przykładowe wyliczenie, wiedząc, że około 1.500 złotych na jednym metrze kwadratowym nadpłacił każdy kupiec. Jeśli zrobimy kalkulację dla 40-sto metrowej powierzchni stoiska, to jego właściciel powinien domagać się zwrotu od miasta około 60 tysięcy złotych. A dodam, że wszystkich podmiotów na terenie Centrum Handlowego Promenada jest około 125, mających różne powierzchnie handlowe.

– A co na to miasto…?
– No cóż… Wystąpiliśmy o zwrot nadpłaconej kwoty ponad 3 milionów złotych. My już wiemy, że prezydent Matyjaszczyk dobrowolnie nam tych pieniędzy nie zwróci. Dysponujemy dokumentami, które potwierdzają fakt, iż miasto od początku wiedziało, w czym tkwi problem. 
W naszej sprawie interweniował poseł Tomasz Jaskóła [Kukiz’15]. Wiceprezydent Mirosław Soborak odniósł się pismem do posła, w którym twierdzi, że Stowarzyszenie podjęło taką, a nie inną decyzję i wykupiło nieruchomość. Wiceprezydent zapomniał jednak, że nikt łaski nikomu nie robił, przede wszystkim dlatego, że mieliśmy prawo do pierwokupu. Oczekiwaliśmy natomiast, że kontrakt będzie uczciwy, nie budzący jakichkolwiek wątpliwości, jawny dla wszystkich członków Stowarzyszenia, praworządny i transparentny. Przecież do transakcji nie doszło pomiędzy dwoma podmiotami gospodarczymi, które rządzą się twardymi zasadami rynkowymi i to nie zawsze do końca uczciwymi, tylko pomiędzy samorządem a społecznością lokalną, która zainwestowała własne pieniądze na rzecz budynków użyteczności publicznej. 
A tak na marginesie, by wykupić od miasta te nieruchomości, Stowarzyszenie zaciągnęło kredyt w wysokości 8 milionów złotych, które będzie spłacać przez wiele lat. 

– Wyjątkowo – trudno nie zgodzić się z argumentacją wiceprezydenta Soboraka. Doszło, za zgodą Stowarzyszenia kupców do zakupu Centrum Handlowego Promenada za wskazaną przez miasto cenę…
– To prawda, ale nie na nieuczciwych zasadach, przecież nie zakładaliśmy, że miasto będzie chciało nas oszukać. Moim zdaniem prezydent Matyjaszczyk, chcąc mieć pełną wiedzę o sprawie, powinien był zlecić wykonanie kolejnego operatu szacunkowego i nie traktować nas członków Stowarzyszenia za intruzów, tylko nas wysłuchać. Od samego początku utrudniano nam – kupcom dostęp do informacji, zawierających szczegółowe dane o nabyciu przez nas Centrum Handlowego Promenada, a przeszkody, oprócz miasta stawiał zarząd Stowarzyszenia.

– No, skoro wy sami w Stowarzyszeniu nie potrafiliście się porozumieć… – to jest wasz wewnętrzny problem.
– To prawda, to jest nasz wewnętrzny problem. Dlatego część kupców ma pretensje nie tylko do władz miasta, ale i do zarządu Stowarzyszenia. Przecież nie trudno zauważyć, że elementy składowe budynków są inne w dokumentach ich sprzedaży, a inne w rzeczywistości. Akceptacja przez Stowarzyszenie tego, co jest w dokumentach podsuniętych przez miasto (protokół zdawczo-odbiorczy), oznacza że Stowarzyszenie Kupców „Promenada” nie broniło interesów własnych członków.

– Rozumiem zarzuty pod adresem Stowarzyszenia, ale co ma do tego miasto?
– Sprawa jest o wiele bardziej złożona. Nie wdając się zbytnio w szczegóły powiem, że jesteśmy w posiadaniu dokumentów, które świadczą o tym, iż pracownicy magistratu, a dokładnie Wydziału Mienia i Nadzoru Właścicielskiego wiedzieli o sprawie wiele lat temu. Po tym, gdy skończyła się nam 15-letnia umowa dzierżawy gruntu z miastem, to właśnie ci urzędnicy sporządzili pierwszy, wadliwy protokół zdawczo-odbiorczy. W nim właśnie są zapisane nieistniejące elementy budynków. Proszę – mam taki dokument i go pani przekazuję. W uwzględnieniu tego protokołu występują kolejne dokumenty, w tym wadliwy operat szacunkowy wykonany przez miasto Częstochowa.

– Jakie podjęliście kroki, prócz wezwania prezydenta Matyjaszczyka do zwrotu ponad 3 milionów złotych?
– Naszym zdaniem, pierwszym winowajcą zaistniałej sytuacji jest biegły rzeczoznawca, który sporządził operat szacunkowy na zlecenie urzędu miasta Częstochowy. Wystąpiliśmy do Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa ze skargą na działania rzeczoznawcy. Sprawą zajęła się organizacja rzeczoznawców majątkowych. Określiła ona, że nasza skarga jest zasadna. Oni co prawda nie wyliczają, jaka powinna być wartość nieruchomości, ale odnoszą się do pracy samego rzeczoznawcy i tak też było w tym przypadku. Za nierzetelność podczas wyceny Centrum Handlowego Promenada w Częstochowie decyzją prawomocną Ministra, rzeczoznawca został ukarany zawieszeniem wykonywania zawodu na okres 3 miesięcy, przy czym jeszcze trwa okres odwoławczy. Uważamy decyzję Ministerstwa za nasz ogromny sukces, bo udowodniliśmy, że biegły nie był rzetelny, a być powinien.

– Jak pan myśli, jaki będzie finał tej sprawy?
– Trudno dziś wyrokować. Liczymy jednak, że prezydent Matyjaszczyk się zreflektuje i dobrowolnie pieniądze nam odda. Poza tym złożyliśmy zawiadomienie do prokuratury o podejrzeniu popełnienia przestępstwa na niekorzyść Stowarzyszenia. O tym, kto dopuścił się tego czynu mamy nadzieję, że ustali prokurator.