Niski popyt oraz ograniczenia w przyznawaniu kredytów sprawiły, że spada cena mieszkań. Nieruchomości na rynku wtórnym bywają o ponad połowę tańsze w stosunku do rynku pierwotnego. Jednak zakup mieszkania „z drugiej ręki”, oprócz atrakcyjnej ceny, niesie ze sobą pewne ryzyko…
Zakup mieszkania „z drugiej ręki”, oprócz atrakcyjnej ceny, niesie ze sobą pewne ryzyko, dlatego warto przedsięwziąć pewne kroki, aby móc się uchronić przed ewentualnym oszustwem lub kruczkami prawnymi. Z jakimi kosztami dodatkowymi trzeba się liczyć, planując zakup nieruchomości i na co zwrócić szczególną uwagę?
Jakie koszty dodatkowe musimy ponieść przy zakupie mieszkania?
Po pierwsze notariusz. Bez aktu notarialnego nie staniemy się prawnymi właścicielami mieszkania. Wysokość ceny usługi uzależniona jest od wartości nieruchomości, ale jej granica górna jest ograniczona prawnie. Dodatkowo – w wypadku rynku wtórnego – musimy zapłacić u notariusza podatek od czynności cywilno-prawnych (2 proc. wartości mieszkania). Wpis do KW – 200 zł. Jeśli nieruchomość nie posiada KW, musimy ją założyć. Nie zapomnijmy, że gmina będzie czekać na nas 2 tygodnie, abyśmy złożyli dokumentację zakupu, aby spłacić później podatek od zakupu. Wliczmy w koszty również prowizję pośrednika nieruchomości. Specjaliści szacują, że opłaty dodatkowe mogą nas wynieść ponad 5 proc. wartości zakupu, a jeśli wliczymy do tego koszty towarzyszące kredytowi, nasze wydatki mogą sięgnąć nawet 8 proc.
Uważna lektura Księgi Wieczystej
Oszuści znajdą się każdej branży. Bądźmy więc ostrożni i przed dokonaniem jakiejkolwiek transakcji zapewnijmy jej podstawy prawne. Podstawowe informacje, których musimy być pewni przed podpisaniem umowy, to: czy nieruchomość sprzedaje osoba o odpowiednich uprawnieniach, czy sprzedawca jest jedynym właścicielem mieszkania i czy lokal nie jest zadłużony. Odpowiedzi na ten temat znajdziemy w trakcie uważnej lektury Księgi Wieczystej (KW). Dostęp do KW jest jawny, każdy ma prawo wnioskować o wydanie jej odpisu. Taki jednak dokument ma tę wadę, że szybko może stracić swoją aktualność, jeżeli np. kilka minut później ktoś złoży wniosek o wpis hipoteki. W internecie dostępna jest jednak przeglądarka ksiąg wieczystych. Elektroniczny dostęp ułatwia i przyśpiesza weryfikację stanu prawnego interesującego nas mieszkania. Przy analizie dokumentu warto skorzystać z pomocy prawnej, gdyż nieczytelne dla nas zapisy w KW mogą doprowadzić nawet do utraty świeżo przez nas zakupionego mieszkania. Pomoc fachowca to nie tylko sposób na zminimalizowanie ryzyka, ale także zmaksymalizowanie naszych szans na skuteczne dochodzenie swoich praw na ewentualnej drodze sądowej.
KW tworzą cztery działy. W pierwszym znajdujemy opis lokalu, możemy więc sprawdzić czy zarejestrowany metraż zgadza się z rzeczywistością. II dział określa właściciela nieruchomości z imienia, nazwiska i numeru PESEL. Z III działu możemy się dowiedzieć o ewentualnych przeszkodach ze sprzedażą mieszkania: czy lokalowi grozi egzekucja, czy ktoś oprócz właściciela ma prawo użytkowania mieszkania. Szczególnie wyczulonym należy być na zapis prawa dożywocia na rzecz osoby trzeciej – uprawnia on kogoś (np. kuzynkę obecnego właściciela) do dożywotniego zamieszkania. Zapisu tego nie można cofnąć. W dziale IV możemy natomiast znaleźć wpisy hipotek, którą koniecznie należy uwzględnić przy ustalaniu sposobu zapłaty za mieszkanie. Nieruchomość może być obciążona, jeśli ktoś zabezpieczył nią kredyt nieruchomością. Jeśli przeoczymy ten „szczegół”, wraz z mieszkaniem wykupimy cudzą pożyczkę. Należy również wiedzieć, że nikt nie ma prawa rościć sobie spłaty przez nas kredytu, jeżeli obciążenie nie jest ujęte w księdze wieczystej.
Specjaliści ostrzegają…
Ostrożność należy zachować nawet po podpisaniu umowy na kupno mieszkania. Notariusz ma dwa tygodnie na przesłanie dokumentów do sądu, a ten z kolei ma czas do jednego miesiąca na wpisanie nowego właściciela do KW. Daje to właścicielom-oszustom czas na wielokrotną sprzedaż nieruchomości i tylko kolejność wpisu do księgi zadecyduje o tym, kto ma do mieszkania rzeczywiste prawo.
