Mieszkańcy Wierzchowiska kontra plany deweloperów

Kreatywność deweloperów nie zna granic. Wiedzą o tym mieszkańcy Częstochowy – z Parkitki czy Grabówki, a ostatnio też mieszkańcy Wierzchowiska, graniczącego z Częstochową, choć położonego w gminie Mykanów. To oni coraz głośniej przeciwstawiają się wszechobecnej patodeweloperce. Jedyne na co mieszkańcy w odpowiedzi od urzędników ze starostwa częstochowskiego i gminy mogą liczyć, to pokrętne usprawiedliwienie o „rozbieżności interesów”.

W Częstochowie i okolicach popyt na własne cztery kąty wciąż przewyższa ich dostępność. Bloki, szeregówki, a w ślad za nimi osiedla budynków wielorodzinnych powstają niczym grzyby po deszczu. Branża budowlana od lat przeżywa nieustającą hossę, a jedyne co spędza sen z powiek deweloperom to wykombinowanie – jak „upchać” kolejny budynek na działce?

Początek problemów

W miejscowości Wierzchowisko wszystko zaczęło się w 2021 roku, kiedy wójt gminy Mykanów zmienił – dla kilku ulic – miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

– Na tych ulicach plan został zmieniony na znacznie bardziej liberalny, co stworzyło deweloperom dodatkowe możliwości do zagęszczenia zabudowy, a tym samym maksymalizowania zysków. Przeforsowanie kontrowersyjnych zmian odbyło się w okresie pandemicznym, kiedy większość mieszkańców nie miała możliwości uczestniczenia w jakichkolwiek konsultacjach społecznych. Można odnieść wrażenie, że nowy plan dla wybranych ulic został napisany pod dyktando deweloperów, to jest możliwość budowania mieszkań w zabudowie szeregowej, ograniczenie powierzchni biologicznie czynnej, czyli zwiększanie powierzchni zabudowy. Dzięki temu w majestacie “nowego prawa” zaczęto budować osiedla-getta, które kompletnie nie pasują do dotychczasowego charakteru naszej wsi – mówi jedna z mieszkanek Wierzchowiska.

Bliźniak staje się blokiem wielorodzinnym

Dla większości deweloperów przepisy nie są po to, by je łamać, ale obchodzić. Mieszkańcy Wierzchowiska rozłożyli mechanizm działania firm budowlanych na czynniki pierwsze.

– Deweloper składa projekt na jeden budynek w zabudowie bliźniaczej, a w trakcie budowy dodaje kolejne wejścia, przekształcając go w budynek wielorodzinny. Takie bliźniaki zamieniają się w zabudowę szeregową wielolokalową, które w praktyce są blokami mieszkalnymi. Zgodnie z paragrafem 15 III rozdziału miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, powinna obowiązywać zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. W rzeczywistości deweloperzy notorycznie omijają przepisy, tworząc projekty zastępcze i tym samym legalizują zmiany w zrealizowanej już budowie. Powstają oddzielne mieszkania na dwóch poziomach, zarówno w zabudowie bliźniaczej, jak i szeregowej – tłumaczy kolejny mieszkaniec wsi.

W ostatnich latach w Wierzchowisku proceder ten przyjął masowy charakter, natomiast organy wydające pozwolenia oraz kontrolujące rzeczywisty charakter inwestycji pozostają bezradne twierdząc, że nie można nic z tym zrobić…

Artykuł 95 jako narzędzie deweloperów

Mieszkańcy szczególną uwagę zwracają na sposób, w jaki deweloperzy wykorzystują artykuł 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

– Zgodnie z tym przepisem działki nie muszą być dzielone, jeśli budowa dotyczy terenów, gdzie już istnieje zabudowa. Jednak deweloperzy wykorzystują ten artykuł, by na jednej, dużej działce, np. o powierzchni 8.000 m², budować kolejne budynki bez jej podziału. Najpierw stawiają jeden dom, a potem „doklejają” kolejne, unikając w ten sposób konieczności przestrzegania przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego. Co więcej, minimalna powierzchnia działki pod budynek jednorodzinny to 1.000 m², a stosując powyższy przepis deweloper na takiej działce sytuuje 3,4 budynki – objaśnia osoba mieszkająca na Wierzchowisku.

Mieszkańcy podkreślają, że w praktyce zabudowa na niektórych działkach przekracza nie tylko 40%, ale osiąga nawet 90%.

– Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, powierzchnia zabudowy może stanowić 40% działki budowlanej. Na taką zabudowę składają się budynki, drogi dojazdowe oraz miejsca parkingowe. Tymczasem w rzeczywistości deweloperzy przeznaczają niemal całą powierzchnię pod zabudowę, betonując praktycznie całą powierzchnię działki, ignorując zapisy planu. Wody opadowe z tych działek zalewają ulice oraz działki sąsiadujące, ponieważ brakuje zachowania odpowiedniej ilości powierzchni biologicznie czynnej, przez co zaburzona jest retencja wody – mówi kolejna osoba z Wierzchowiska.

Mieszkańcy pytają: W jaki sposób następuje odbiór takich budynków? Kto podpisuje się pod dokumentacją?

– Odbiory inwestycji przez nadzór budowlany odbywa się w sposób zaoczny. Nadzór z góry zakłada, że inwestycja jest zgodna z projektem. Potwierdzeniem faktu, że rzeczywista inwestycja odbiega od założeń projektowych, są zdjęcia zrealizowanych już osiedli, które dobitnie potwierdzają, że odbiór budynków odbywa się w „zaciszu biur”, a nie na placu budowy. Zielone płuca Wierzchowiska, które były obiecywane w gminie, stają się betonowymi płucami, a tempo tego zjawiska jest przerażające – informuje mieszkanka.

Opłakane skutki…

– Praktyki deweloperów prowadzą do chaosu przestrzennego i problemów infrastrukturalnych. Przykład mam za płotem. Na działce o powierzchni około 2.000 m² stoi budynek z 14 mieszkaniami. W pobliżu właśnie realizowana jest inwestycja kilkudziesięciu budynków z wydzielonymi mieszkaniami na górnej kondygnacji na terenie 3.000 m². Każda z tych rodzin ma swoje szambo, śmietniki i po 2 samochody. Infrastruktura tego nie wytrzymuje – tłumaczy mieszkaniec Wierzchowiska.

Kolejny mieszkaniec dodaje:
– Ja widzę po sąsiedzku, że te domy powstają w ciągu kilku dni. Nie wiedziałem, że można tak szybko zbudować dom, a trochę o tym pojęcia mam. Przecież to musi się przewrócić przy większej wichurze. Kiedyś z ciekawości poszedłem do urzędu ze swoją działką i zapytałem o możliwość wybudowania podobnego osiedla, ale usłyszałem, że to niewykonalne. To pytam w takim razie, czym ja się różnię od tych deweloperów mając ulica w ulicę taką samą działkę?

Ceny mieszkań

Zdaniem mieszkańców deweloperzy oferują nowo-wybudowane nieruchomości na terenie Wierzchowiska zdecydowanie poniżej średniej ceny rynkowej.

– Dowodów nie trzeba daleko szukać, oferty są dostępne w popularnych portalach nieruchomości. Doświadczeni inwestorzy z Częstochowy oraz okolic zachodzą w głowę, jak przy aktualnych cenach działek, materiałów budowlanych oraz kosztach robocizny można w genialny sposób wygenerować jakiekolwiek zyski…? – pyta właściciel domu na Wierzchowisku.

Sprawa budzi coraz większe emocje, a mieszkańcy organizują zebrania i zapowiadają dalsze działania, by zwrócić uwagę na problem.

– Nie mamy nic przeciwko budowie nowych domów, ale niech deweloperzy przestrzegają tych samych zasad, co zwykli obywatele. Wierzchowisko stało się symbolem nierównej walki między lokalną społecznością a deweloperami, którzy naginają prawo w imię zysków. W tej sytuacji nie ma co nawet mówić o chodnikach, drogach, oświetleniu czy placach zabaw dla dzieci na wybudowanych osiedlach – twierdzi mieszkaniec.

***

Kilkanaście, kilkadziesiąt lat temu, niejeden miłośnik ciszy i pozamiejskiego klimatu wybrał właśnie Wierzchowisko na swoje miejsce na ziemi. Dziś nie tylko zmieniła się architektura – zapewne pod wpływem trendów budowlanych – ale i mentalność nowych mieszkańców. Plany miejscowe z początku wieku i – mimo poprawek – wciąż archaiczne przepisy budowlane, nie podążają za potrzebami, modą i stylem życia. Nikt nie przewidział, że Wierzchowisko stanie się przedmieściem, wręcz „dzielnicą” Częstochowy i będzie cieszyło się tak dużym zainteresowaniem wśród nowych nabywców. Powód jest oczywisty – z Wierzchowiska w gminie Mykanów jest bliżej do centrum Częstochowy niż z miejskich dzielnic jak Dźbów, Gnaszyn, czy Wyczerpy. Gęsta zabudowa i rzesze mieszkańców pozbawiły Wierzchowisko tych wszystkich walorów, które są tak charakterystyczne dla spokojnych i klimatycznie pozamiejskich miejscowości. Nic dziwnego, że dotychczasowi mieszkańcy zgłaszają sprzeciw, zwłaszcza gdy poczynania deweloperów budzą wątpliwości prawne.

Z pytaniami o legalność inwestycji budowlanych zwróciliśmy się do starostwa powiatu częstochowskiego. Odpowiada Iwona Skorupa, rzeczniczka prasowa starostwa:

„Urzędnik zatwierdzający pranym i zatwierdzanym uchwałą rady gminy. Plan przed uchwaleniem podlega uzgodnieniu z wieloma urzędami i instytucjami, a także jest wyłożony do konsultacji dla mieszkańców gminy i osób zainteresowanych, mogących wnieść uwagi i zastrzeżenia. Organ wydający pozwolenia na budowę dla Gminy Mykanów jest Starosta Częstochowski pilnuje, aby projektowane zamierzenia budowlane były zgodne z planem. Starostwo nie ma kompetencji kontroli budowy. Rola Starosty kończy się na wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę i zatwierdzeniu projektu.
Kolejnym uczestnikiem procesu budowlanego jest kierownik budowy, który odpowiada za realizację inwestycji. Wszelkie działania zapisuje w dzienniku budowy, a po jej zakończeniu dziennik wraz z wymaganymi dokumentami składa do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, który przyjmuje zgłoszenie użytkowania obiektu. Organ nadzoru budowlanego, które nie podlega staroście, jest organem mogącym dokonać kontroli w trakcie budowy, a po zgłoszeniu nieprawidłowości może również przeprowadzać kontrole obiektów istniejących.
Każdy z organów ma swoje kompetencje przewidziane przepisami prawa i zadania, które ze sobą nie kolidują, a wzajemnie się uzupełniają. Każdy z organów ma również swoją drugą instancję, do której może odwołać się niezadowolony uczestnik procesu budowlanego.”

Ile pozwoleń na budowę wydało starostwo powiatowe dla miejscowości Wierzchowisko, począwszy od roku 2015 do dziś?
„W latach 2015-2024 wydano 251 decyzji o pozwoleniu na budowę dla miejscowości Wierzchowisko. Decyzjami tymi udzielono pozwoleń na budowę 230 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących, 130 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, 64 budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie szeregowej, żadna decyzja nie udzielała pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego.”

Zdaniem mieszkańców plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje, że budowla mieszkaniowa może być realizowana na działce nie mniejszej niż 1.000 m², a zabudowa nie może przekraczać 40% powierzchni działki. Jak to się więc stało, że wiele z nowo powstałych budynków (zwłaszcza w zabudowie szeregowej) nie spełnia tych wymogów?
„Wszystkie zatwierdzone decyzjami projekty spełniały warunek maksymalnego procentu zabudowy działki. Natomiast w obowiązujących miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego dla Wierzchowiska nie ma zapisu odnośnie możliwości zabudowy na działkach o określonych powierzchniach. Ograniczenie to dotyczy podziału nowych terenów przeznaczonych pod zabudowę. Podziały działek zatwierdzane są decyzją Wójta Gminy.
W tym miejscu należy dodać, że orzecznictwo stoi na stanowisku, iż niedoprecyzowania zawarte w planach, w przypadku rozbieżności interpretacyjnych, organ rozstrzyga na korzyść inwestora. Aby uznać, iż działka nie może być zabudowana w sposób wskazany przez inwestora, plan miejscowy musi jasno tego zabraniać, niedopuszczalne jest domniemywanie ewentualnych ograniczeń w zabudowie.”

Czy starostwo miało do czynienia z sytuacjami, gdy do zgłoszonego budynku dobudowywane były kolejne obiekty mieszkalne – każdy na pojedynczych zgłoszeniach?
„Nie.”

Ile do starostwa wpłynęło pierwotnych zgłoszeń o zabudowę bliźniaczą, w której miały mieszkać dwie rodziny, a finalnie mieszkają cztery – w czterech odrębnych lokalach mieszkalnych?
„Zgodnie z definicją budynku mieszkalnego jednorodzinnego, budynek taki może posiadać dwa lokale mieszkalne. Po złożeniu projektu zamiennego jest on również analizowany pod względem przepisów budowlanych i zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zatwierdza się tylko obiekty zaprojektowane zgodnie z prawem.”

Z naszych informacji wynika, że na terenie Wierzchowiska nagminnie powstają budynki dwukondygnacyjne, a przepisy zezwalają – zdaniem mieszkańców – wyłącznie na poddasze użytkowe…
„Jeżeli zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego możliwa jest budowa budynków z dwiema kondygnacjami nadziemnymi, w tym jedna jako poddasze użytkowe, tylko takie projekty są zatwierdzane w decyzji wydanej przez organ.”

Wielu mieszkańców nowo powstałych budynków nie ma zabezpieczanych miejsc parkingowych. Czy ten aspekt jest brany przez starostwo pod uwagę przy pozwoleniach na budowę?
„Liczbę stanowisk postojowych i sposób urządzenia parkingów należy dostosować do wymagań ustalonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Spośród kilku obowiązujących na terenie Wierzchowiska miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego albo nie określono minimalnej ilości miejsc postojowych, albo przewidziano 1 stanowisko postojowe dla samochodów osobowych/1 mieszkanie dla zabudowy jednorodzinnej. Powyższa kwestia podlega badaniu przez organ przed wydaniem pozwolenia.”

***

Zdaniem gminy Mykanów natomiast, współpraca w sprawie zabudowy jednorodzinnej w miejscowości Wierzchowisko ze Starostwem Powiatowym w Częstochowie jest nacechowana „rozbieżnościami” – i delikatnie mówiąc – sprzecznością interesów obydwu urzędów. Faktem jest, że na terenie Wierzchowiska powstają niezliczone ilości „osiedli gromadzkich”, co oprotestowują zasiedziali już mieszkańcy Wierzchowiska. Mamy więc do czynienia z dwojakim konfliktem: pierwszy – gmina Mykanów; drugi – mieszkańcy Wierzchowiska kontra Starostwo Powiatowe w Częstochowie. Wśród licznych zarzutów pod adresem starostwa, do głównych zaliczyć należy, że to właśnie starostwo wydaje pozwolenia na budowę na terenie Wierzchowiska.

Renata R. Kluczna