Częstochowa zyska czy straci na ustawie o obrocie ziemią?

Na ile ustawa o obrocie ziemią przyjęta przez Sejm z początkiem kwietnia, wpłynęła na gospodarkę gruntami rolnymi, którymi właścicielem jest miasto Częstochowa? Problem dotyczy praktycznie wszystkich miast w Polsce, bo aż 70 proc. terenu naszego kraju nie jest objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Na podstawie nowej ustawy obszary te stały się gruntami rolnymi, będą je mogli nabywać tylko rolnicy z wyjątkiem małych działek. Nawet tereny w centrach wielu miast stały się gruntami rolnymi.

W skrócie o nowych przepisach. Ustawa o obrocie ziemią miała uchronić Polskę przed niekontrolowanym wykupem gruntów przez obcokrajowców. Ustawa wstrzymuje sprzedaż państwowych gruntów na okres 5 lat, z wyjątkiem tych do 2 ha oraz z wyłączeniem terenów przeznaczonych na cele nie rolnicze – np. pod inwestycje mieszkaniowe, ale objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zadaniem ustawy była również regulacja prywatnego obrotu ziemią. W myśl zapisów nabywcą gruntów rolnych może być jedynie rolnik indywidualny, czyli – zgodnie z nową definicją rolnika – osoba fizyczna, która osobiście gospodaruje na gruntach do 300 ha, posiada kwalifikacje rolnicze (ukończoną szkołę rolniczą) oraz co najmniej od 5 lat zamieszkuje w gminie, w której zamierza nabyć kolejny grunt rolny. Zgodnie z ustawą Agencja Nieruchomości Rolnych ma prawo pierwokupu ziemi, jeżeli grunt chce kupić osoba nie będąca rolnikiem albo wtedy, gdy jego gospodarstwo po zakupie ziemi przekroczy 300 hektarów. Agencja nie ma prawa pierwokupu przy obrocie w obrębie rodziny. Nowe przepisy preferują kupno ziemi w miejscu zamieszkania rolnika. Jest co prawda możliwość kupna poza gminą, ale za zgodą ANR. Nabywca ziemi musi osobiście przez co najmniej 10 lat prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego wszedł kupiony grunt. W tym czasie nie może go zbyć ani oddać w posiadanie, na przykład w dzierżawę. Działki o powierzchni mniejszej niż 0,3 hektara (30 arów) są wyłączone spod rygorów ustawy.

Tereny miejskie – gruntami rolnymi
Znawcy tematu wyjaśniają, że gruntem rolnym jest dziś tak naprawdę każdy grunt, który w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie jest ujęty jako budowlany. A w praktyce 70 proc. terenów nie ma planów i nie ma znaczenia, że są to tereny w mieście, czy poza nim. I tu pojawia się kolejny problem, na który zwracają uwagę specjaliści. Ceny mieszkań i domów wkrótce zaczną rosnąć, gdy deweloperom skończą się zasoby już wykupionych gruntów. Nowych terenów nie kupią już tak łatwo. Nowa ustawa bardzo ograniczyła obrót gruntami rolnymi, także dla deweloperów, którzy z reguły rolnikami nie są. Pod nowe budowy będą mogli kupować tylko grunty odrolnione. Specjaliści alarmują, że dojdzie do drastycznego wzrostu cen mieszkań, z powodu wysokich cen gruntów pod budownictwo.

A co z gruntami rolnymi? Już dziś w okolicach Częstochowy obserwujemy poważny spadek cen gruntów rolnych, związany z dużym obniżeniem zainteresowania. Mało kto jest skłonny nabyć „działkę”, którą nie może dowolnie rozporządzać – w zasadzie nie może się na niej budować, ma trudność z jej wydzierżawieniem i niewykluczone, że będzie mieć problem z jej odsprzedażą.

Tygodnik „7 dni” zapytał urząd miasta, jak wygląda sytuacja gruntów rolnych w granicach administracyjnych Częstochowy.

Grunty rolne w granicach Częstochowy (dane z 15 kwietnia 2016 roku)

Rodzaj                                                                                    Pow. [ha]
Pastwiska trwałe                                                          397
Łąki trwałe                                                               1.236
Grunty orne                                                              6.160
Grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych      156
Grunty rolne zabudowane                                              264

Grunty rolne w granicach obszarów objętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego oraz w granicach obszarów, co do których przystąpiono do sporządzania takich planów (dane z 15 kwietnia 2016 roku)

Rodzaj                                                                                         MPZP                                     Przystąpienie
                                                                                                  Pow. [ha]                                     Pow. [ha]
Pastwiska trwałe                                                        107                                      12
Łąki trwałe                                                                412                                      17
Grunty orne                                                            1.553                                    479
Grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych     27                                        7
Grunty rolne zabudowane                                             68                                      13

Unia Europejska grozi Polsce palcem
Okazuje się, że obowiązująca w Polsce od 1 maja br. ustawa o obrocie ziemią nie jest niczym nowym, co nie oznacza, iż popierana jest przez wszystkie kraje będące w Unii, jak i przez nią samą. Komisja Europejska dała Węgrom, Słowacji, Litwie, Łotwie i Bułgarii dwa miesiące na zmianę przepisów dotyczących nabywania gruntów. Swoją interwencję w tym obszarze KE tłumaczy, iż obowiązujące w wymienionych krajach regulacje naruszają zasady wspólnego rynku: swobody przepływu kapitału i przedsiębiorczości. Na razie część krajów odebrało od KE ostrą reprymendę, gdy jednak to nie pomoże i kraje te nie zmienią swojej restrykcyjnej polityki obrotem ziemia, to Komisja najprawdopodobniej złoży skargę do Trybunału Sprawiedliwości UE.
Co to oznacza dla Polski? Skoro Unia wezwała kilka krajów do zmiany przepisów, to prawie na pewno następni będziemy my. Tym bardziej, że skumulowaliśmy ograniczenia wszystkich krajów. Węgry mają bardzo restrykcyjny system, który przewiduje całkowity zakaz kupowania gruntów przez osoby prawne oraz nakłada na kupującego obowiązek osobistego prowadzenia gospodarstwa. Zaś na Litwie i Łotwie kupujący musi być rolnikiem. W Polsce mamy połączone wszystkie ograniczenia. Niewykluczone więc, że nowa ustawa o obrocie ziemią będzie jeszcze ewaluować.