Współczesny model życia znacznie odbiega od tego, co było standardem jeszcze za czasów obecnych pięćdziesięcio czy sześćdziesięciolatków. Już nie spieszymy się tak do ślubu, przedkładamy karierę, komfort życiowy i finansowy nad małżeństwo i rodzinę. Ale przecież nie znaczy to, że brak obrączki czy potomka ma czynią nas obywatelami drugiej kategorii.
31 sierpnia br. weszła w życie ustawa z dnia 15 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (Dz. U. NR 168, poz. 1006). Nowe zapisy uwzględniają osoby samotne, czyli tzw. singli, którzy nie ukończyli 35. roku życia.
„Rodzina na swoim dla singli”
Projekt wprowadził możliwość ubiegania się o dopłaty singlom, czyli osobom prowadzącym jednoosobowe gospodarstwa domowe. Jednocześnie przewiduje pewne ograniczenia – powierzchnia nabywanego mieszkania nie może przekraczać 50 m kw (dofinansowanie wypłacane jest jedynie do 30 m kw), a wiek kredytobiorcy – 35 lat. W przypadku mieszkań o powierzchni powyżej 30 metrów kwadratowych dopłaty obliczane są na mniej korzystnych warunkach, bo podstawie ceny przyjętej dla 30-metrowego mieszkania. I tak dla mieszkania o powierzchni 40 m kw podstawa naliczania dopłat jest mnożona według wskaźnika 30/50, czyli jest o 40 procent niższa.
Zmniejszenie limitu ceny dla singli – kredytobiorców oznacza ograniczenie liczby mieszkań spełniających wymóg cenowy w programie o około 40 proc. W porównaniu z ofertą dla beneficjentów programu „Rodzina na swoim” (mieszkania do 75 m kw), single mają do wyboru pięciokrotnie mniej mieszkań.
Ponadto do programu wprowadzono zmiany obejmujące wszystkich kredytobiorców, m.in. obniżenie wskaźnika określającego dopuszczalną możliwą cenę wartości nieruchomości, wprowadzenie ograniczenia wiekowego dla kredytobiorców do maksymalnie 35 lat. Poza tym limity cen nieruchomości, które będzie można kupić na kredyt z dopłatą zostaną obniżone o 14 proc., mieszkanie można kupić jedynie od dewelopera i to pod warunkiem, że zainteresowany zakupem singiel nigdy wcześniej nie był właścicielem mieszkania.
Wnioski na uzyskanie preferencyjnych kredytów hipotecznych dla rodzin będzie można złożyć tylko do końca 2012 r.
Punkt dla singli
Każdy wniosek kredytowy poddawany jest wnikliwej analizie. Banki pod uwagę biorą dwa kryteria: nieruchomość (zdolność zabezpieczenia kwoty kredytu) oraz finanse kredytobiorcy (stabilność dochodów). I tak jak zwykle z nieruchomością nie ma problemów, tak analiza dochodów kredytobiorcy to już bardziej skomplikowana sprawa. Otóż w tym przypadku, oprócz źródła i wysokości dochodu pod uwagę brane jest miejsce zamieszkania, liczba obciążeń kredytowych oraz liczba osób zamieszkujących gospodarstwo domowe. W tym ostatnim kryterium w niektórych bankach mniej oznacza lepiej, gdyż mniejsza liczba członków rodziny to mniejsze koszty utrzymania. Tu na prowadzenie wysuwają się single. Logiczne jest, że utrzymanie jednej osoby kosztuje mniej niż małżeństwa z jednym, dwojgiem czy większą liczbą dzieci. Są też jednak banki, które nie biorą pod uwagę kosztów utrzymania dzieci. Jakby jednak nie liczyć – kalkulatory kredytowe zawsze wskażą wyższą zdolność kredytową singlom.
Ocena punktowa, czyli scoring
Część banków oprócz analizy zdolności kredytowej stosuje tzw. scoring. Praktyka ta polega na gradacji poszczególnych parametrów kredytobiorcy. Do każdego kryterium przypisywane są punkty, które decydują, czy kredyt zostanie przyznany, czy też nie.
Poszczególnym cechom kredytobiorcy przypisywane są punkty, wg odpowiednio przygotowanej skali. Pod uwagę bierze się przede wszystkim: zawód, wykształcenie, status mieszkaniowy, dzielnicę, w której zamieszkuje kredytobiorca, okres zamieszkania pod obecnym adresem, wysokość miesięcznych dochodów, wiek i stan cywilny, liczbę osób pozostającą na utrzymaniu kredytobiorcy, posiadane rachunki bankowe, referencje bankowe, posiadanie ubezpieczenia na życie, posiadanie samochodu, posiadane karty płatnicze, okres zatrudnienia na tym samym stanowisku i w tym samym przedsiębiorstwie oraz u poprzedniego pracodawcy.
Po analizie tych kryteriów bank oblicza tzw. punkt odcięcia, czyli dolny próg przyznania kredytu. Osoby które uzyskały w swej ocenie niższą punktację, otrzymają od banku odmowę udzielenia kredytu. Te, które w końcowym wyniku, zbliżyły się do punktu odcięcia – będą musiały przedstawić lepsze zabezpieczenie zwrotności kredytu, lub starać się o niższy kredyt. Metoda scoringu stosowana jest najczęściej przy kredytach konsumpcyjnych i właśnie mieszkaniowych. Pozwala ona na skrócenie procedury związanej z udzielaniem kredytu oraz zapewnia wyższe bezpieczeństwo finansowe banku.
Oceny scoringowe mogą spowodować, że kredytu nie otrzymają na przykład osoby, które nigdy nie wzięły żadnego kredytu czy karty kredytowej. Problem mogą mieć również single, którzy mimo zdolności kredytowej – mogą nie otrzymać kredytu.
Koszty dodatkowe
Choć niektóre kryteria przyznawania kredytów mieszkaniowych działają na korzyść singli, to wciąż zdarzają się odmowy. Mimo że dobrze zarabiają, dla wielu banków osoby samotne stanowią ryzyko kredytowe. Dlatego najczęściej banki zobowiązują kredytobiorców do dodatkowego ubezpieczenia na życie lub od utraty pracy. Inną praktyką stosowaną przez banki jest jest zwiększenia wkładu własnego kredytobiorcy, co stanowi znaczne obciążenie finansowe.
Z kolei w niektórych bankach koszt kredytu dla singli jest wyższy niż dla małżeństw. Nie są to jednak duże różnice, a to samo rozwiązanie stosowane jest w przypadku rodzin, w których jeden z małżonków jest tzw. jedynym żywicielem.
Rozwiązanie optymalne
Kredyt na mieszkanie to poważna sprawa i zobowiązanie na długie lata. Ale to również ryzyko dla banku. Nie ma jedynego i optymalnego systemu przyznawania kredytów. Każdy bank stosuje różnego rodzaju formy zabezpieczenia i zmniejszenia poziomu ryzyka. Niestety to kredytobiorca jest tą stroną, która musi spełniać warunki. Singiel czy nie-singiel – każdy poddawany jest wnikliwej analizie i ocenie. I jakby nie patrzeć – szczęśliwie otrzymany kredyt staje się obciążeniem jeśli nie na całe życie, to na długie lata. Taki to paradoks. Ale jak inaczej dorobić się własnego „M”?
