Sąd połamał zęby na ruinie

Niewiarygodna historia pałacu w SzczekocinachPowracamy do tematu sprzed wielu lat, który tak wówczas, jak i dziś budzi wiele emocji, zwłaszcza wśród mieszkańców Szczekocin. Okoliczności towarzyszące sprawie są jednak bardziej bulwersujące niż sam temat. Od 10 lat przed sądami kolejnych instancji toczy się postępowanie, gdzie po jednej stronie sali rozpraw zasiada przedstawiciel Miasta i Gminy Szczekociny, a po drugiej inwestor z Częstochowy Marian K. Spór – jak łatwo się domyślić – dotyczy pieniędzy, chociaż początkowo cel wydawał się szczytny, bo chodziło o ratowanie podupadającego zespołu pałacowo-parkowego w Szczekocinach. Pikanterii całej sprawie dodaje fakt, iż Sąd Apelacyjny w Katowicach nie zostawił suchej nitki na Sądzie Okręgowym w Częstochowie.

Przypomnijmy. W 2003 roku zabytkowymi obiektami, po których do niedawna hulał wiatr zaopiekował się prywatny inwestor. Umowa dzierżawy zespołu pałacowo-parkowego zawarta pomiędzy Miastem i Gminą Szczekociny a Marianem K. z Częstochowy, obowiązywać miała przez 30 lat. Zakończyła się jednak znacznie wcześniej, po niespełna 3 latach.
Pisemne porozumienie w formie umowy precyzyjnie określało, co należy do obowiązków gminy, a co do inwestora. Ten ostatni zobowiązał się do wykonania prac remontowych zabytkowego obiektu, m.in. przeprowadzenia renowacji pałacu, a także budynków mieszkalnych i gospodarczych oraz pielęgnacji parku. Inwestor zachęcony miłym początkiem współpracy z gminą, zakasał więc rękawy i przystąpił do odbudowy szczekocińskiej ruiny. W zaledwie 3 lata, zabytkowe obiekty pochłonęły grubo ponad 5 mln zł, wyłącznie z prywatnej kieszeni inwestora. Niefortunny dla dzierżawcy zapis w umowie, określający dokładny czas zakończenia kompleksowych prac konserwatorskich wskazywał datę – 25 lipca 2007 roku. Był to termin, w którym zespół pałacowy miał być gotowy do użytkowania, a nie był. Nie trzeba być znawcą sztuki budowlanej, by wiedzieć, że prace które narzuciła gmina i na które zgodził się inwestor, były nie do wykonania w tak krótkim czasie. Nie chodziło bowiem o naprawę szopy, a o precyzyjne prace renowacyjno-remontowe zabytkowych obiektów o prawie 3-tysięcznym metrażu i na dodatek pod wyczulonym okiem konserwatora zabytków. Na problemy inwestora nałożyły się jeszcze zmiany we władzach Szczekocin po wyborach  samorządowych. Nowy burmistrz nie był tak skory do współpracy z częstochowianinem, jak jego poprzednik, co dzierżawca szybko odczuł. Urzędowym pismem burmistrz poinformował inwestora o rozwiązania umowy dzierżawy z powodu niedotrzymania jej warunków (nie ukończone w czasie prace remontowe) i nakazał w terminie 14 dni opuścić nieruchomości pałacowe. Tajemnicą powiało w kwestii ewentualnego zwrotu już poniesionych przez inwestora nakładów na renowację zabytkowej rezydencji w Szczekocinach (tak na marginesie: powstałej około 1770 roku). Inwestor po opuszczeniu zespołu pałacowo-parkowego udał się do sądu, domagając się zwrotu pieniędzy od gminy. I tak od 2008 roku strony trafiają na wokandy sądów kolejnych instancji. 

W ten oto sposób doszliśmy do sedna sprawy

Sąd Apelacyjny w Katowicach w szczegółowym uzasadnieniu do wyroku z lipca 2017 roku, nie pozostawia suchej nitki na Sądzie Okręgowym w Częstochowie. Jedyne, co zdaniem Apelacyjnego udało się przez wiele lat ustalić częstochowskiej Temidzie to to, że „(…) Roszczenie powoda jest usprawiedliwione co do zasady. (…) przesądzone zostało, iż powodowi przysługuje możliwość rozliczenia nakładów poczynionych przez niego na dzierżawioną nieruchomość.” Sąd w Katowicach zwrócił także uwagę, iż brak rozliczenia gminy z inwestorem „oznaczałoby, że powód [inwestor – przyp. red.] angażując ogromne środki w renowacje obiektu, dokonałby na rzecz pozwanej [gminy] nieodpłatnego przysporzenia”. 
Jednak im dalej w las, tym gorzej. Sąd Apelacyjny wręcz nie przebiera w słowach: „Sąd Okręgowy nie rozpoznał istoty sprawy, bowiem w wyniku nieprawidłowej wykładni przepisów prawa materialnego w sposób wadliwy określił wartość nakładów podlegających zwrotowi. Z uwagi na mankamenty postępowania dowodowego, wymaga ono przeprowadzenia w całości odnośnie do spornych okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy. (…) niewątpliwie zajdzie konieczność przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego na okoliczność wyjaśnienia, czy i o ile wzrosła wartość dzierżawionej nieruchomości na skutek nakładów dokonanych przez powoda [inwestora], przy czym koniecznym będzie porównanie stanu nieruchomości w chwili jej wydania powodowi ze stanem, w jakim została ona zwrócona wydzierżawiającemu [gminie]”. 
Ostre słowa Sądu Apelacyjnego w Katowicach pod adresem Sądu Okręgowego w Częstochowie są jednak niczym w porównaniu z krytyką, powołanych do sprawy w Częstochowie aż trójki biegłych. Apelacyjny bezwzględnie recenzuje opinie ekspertów i nazywa je „całkowicie nieprzydatnymi ogólnikami”. Ostatecznie po wielu latach walki obu stron, sprawa ma – co orzekł Sąd Apelacyjny w Katowicach – po raz kolejny trafić do Sądu Okręgowego w Częstochowie do ponownego rozpoznania.

A co z pałacem?

Szczekocińskie media rozpisywały się w ubiegłym roku o pojawieniu się aż dwóch nowych potencjalnych inwestorów. Burmistrz gminy Szczekociny Krzysztof Dobrzyniewicz chwalił się prasie: „Podczas Dni Szczekocin doszło do rozmów i inwestorzy przekazali nam informację, że są na 100 proc. zainteresowani kupnem obiektu. Twierdzą, że dojrzeli do tej decyzji. Los chciał jednak, że ich oferta będzie miała konkurencję. Ostatnio też wpłynęło do nas pismo z zapytaniem, czy pałac nadal przeznaczony jest na sprzedaż. W ten sposób mamy już dwóch potencjalnych inwestorów”.
Z ogólnodostępnych źródeł trudno dociec, co jest prawdą, a co tylko plotką.
Tygodnik 7 dni wystąpił więc z pytaniami do gminy Szczekociny z prośbą o obszerny komentarz w sprawie obecnej sytuacji zespołu pałacowo-parkowego w Szczekocinach oraz o informacje dotyczące sporu sądowego pomiędzy gminą Szczekociny, a inwestorem  z Częstochowy.

Gmina odpowiada:
„Sytuacja zabytkowego zespołu pałacowo-parkowego w Szczekocinach wydaje się nie być odosobniona, w stosunku do innych tego rodzaju obiektów będących własnością samorządów. Podejmowane próby wydzierżawienia nieruchomości nie przyniosły wymiernych rezultatów.  Dzierżawa nieruchomości zabytkowej nie okazała się atrakcyjna dla potencjalnych inwestorów. Przy wymaganym bardzo dużym wkładzie własnym przeznaczonym na remont okres zwrotu nakładów inwestycyjnych okazał się zbyt długi. 
Koszty rewitalizacji dużych zabytkowych kompleksów przekraczają możliwości finansowe niewielkich gmin miejsko-wiejskich, bez rozwiniętych ośrodków przemysłowych. Nawet przy dofinansowaniu, którego uzyskanie warunkowane jest wkładem własnym późniejsze utrzymanie odrestaurowanego obiektu stwarza ogromne obciążenie dla gminy.
Z uwagi na szczególny charakter zespołu pałacowo-parkowego w Szczekocinach objęty został on ochroną prawną obiektów zabytkowych poprzez wpis do rejestru zabytków. Nadzór konserwatorski obejmujący zabytek wiąże się z koniecznością uzyskania pozwolenia 
na prowadzenie wszelkich robót budowlanych, konserwatorskich, umieszczania reklam 
na budynkach, zmiany sposobu korzystania czy wykorzystywanie obiektu na cele użytkowe. 
A stosowanie wskazanych materiałów i technologii wielokrotnie przewyższa normalne koszty remontu i bieżącego utrzymania.  
Biorąc pod uwagę możliwość wygenerowania dochodów przez obiekt zabytkowy 
w celu uzyskania środków na jego utrzymanie i restaurację, przy zarządzaniu przez gminę, należy uwzględnić daleko idące ograniczenia, jakim podlegają samorządy w tym zakresie. Gmina z uwagi na kwestie interpretacyjne mogące prowadzić do nadużywania ze strony partnerów nie przystąpiła do współpracy. Natomiast powołanie w tym celu odrębnego podmiotu i jego utrzymanie mogłoby pochłonąć prognozowane zyski.
W związku, z czym podjęto decyzję o sprzedaży nieruchomości. W 2011 roku Rada Miasta i Gminy Szczekociny podjęła uchwałę dotyczącą zgody na sprzedaż zespołu pałacowo-parkowego w Szczekocinach. Był to krok niejednokrotnie burzliwie krytykowany przez lokalną społeczność. W drodze kolejno ogłaszanych przetargów nie udało się wyłonić nabywcy. Ograniczona możliwość wyboru potencjalnego nabywcy dyktowana przetargową formą zbycia nie zawsze jest gwarancją pomyślnej przyszłości dla zabytku. A często kryterium ceny jest jedynym decydującym warunkiem. W 2015 r. w rezultacie przeprowadzonego przetargu ograniczonego do podmiotów prowadzących działalność w zakresie leasingu zwrotnego obiekt został sprzedany na rzecz Geatin Leasing S.A. wraz z jednoczesnym zawarciem umowy dzierżawy nieruchomości na okres 3 lat oraz przedwstępną umową wykupu nieruchomości w maju 2018 r. W ten sposób Gmina pozyskała kapitał inwestycyjny przeznaczony na realizację inwestycji celu publicznego.
W związku z powyższym zgodnie z zawartymi umowami Gmina Szczekociny do końca maja 2018 roku zamierza sfinalizować transakcję z firmą Geatin Leasing S.A., zlecić sporządzenie operatu szacunkowego, a następnie przystąpić do kolejnego postępowania przetargowego mającego na celu zbycie nieruchomości.”