Przekombinowane plany

– Mam działkę z niewielkim domem w dzielnicy Podjasnogórskiej. Jesteśmy z żoną wiekowi, więc bardzo odpowiada nam cisza i spokój, których doświadczamy na naszej nieruchomości. Jakiś czas temu dowiedzieliśmy się, że na sąsiedniej działce, nowy właściciel, zamierza postawić budynek. Na początku w ogóle nie interesowaliśmy się tym, bo wkoło stoi mnóstwo domów jednorodzinnych – jeden więcej nie robi różnicy. Naszą czujność uśpił również fakt, że w 2005 roku Rada Miasta Częstochowy podjęła uchwałę, iż teren położony w obrębie ulicy Wyszyńskiego leży w strefie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Nie przyszło nam nawet do głowy, że ktoś mógłby wybudować tu wielki budynek. 

– Minęło kilka miesięcy, gdy zaczepił mnie znajomy z dzielnicy pytając, czy wiem, że za płotem będę miał hotel albo coś w tym stylu. W pierwszej chwili zamarłem, ale potem pomyślałem, że to nie może być prawda, bo uchwała radnych mówi co innego. Tak czy inaczej pogłoska o budowie hotelu, zasiała we mnie wątpliwość, więc zacząłem przyglądać się planowanej inwestycji. Z dokumentów, które są w urzędzie miasta Częstochowy wynika, że właściciel działki otrzymał decyzje o warunkach zabudowy. Zapytałem urzędników, dlaczego ta jedna działka jest przeznaczona pod budownictwo wielorodzinne, skoro wszystkie dookoła są jednorodzinne.
Udostępniono mi dokument, w którym wyczytałem, że przy ustalaniu warunków zabudowy dla tej działki wyznaczono obszar analizowany w kształcie okręgu, gdzie znalazły się ulice: Wyszyńskiego, Ostrołęcka i Płocka. Na całym tym terenie – prócz jednego zabudowania przy Płockiej – wszystkie budynki są jednorodzinne. Patrząc na mapę odniosłem wrażenie, że specjalnie poddano analizie tak duży obszar, by zahaczyć o ten jeden budynek mieszkalnictwa zbiorowego, w którym zresztą od wielu lat mieszkają zakonnice. Według mnie ten zabieg pozwalał właścicielowi sąsiadującemu z moją działką, na budowę wielorodzinną, a nie jednorodzinną, tak jak mają wszyscy przy Wyszyńskiego. Decyzja o warunkach zabudowy określała też liczbę lokali nowej inwestycji – od 4 do 8. I chociaż zadałem sobie sporo trudu, sprawdzając dokumenty w urzędzie, pomyślałem, że to nie będzie żaden hotel czy pensjonat, a jedynie duży dom. 

Jednak w każdej plotce jest źdźbło prawdy. Niespełna miesiąc po wydaniu przez prezydenta decyzji, nowy właściciel działki poprosił nas – przyszłych sąsiadów – o podpisanie się pod zgodą o usunięcie z decyzji punktu dotyczącego ilości lokali. Mógłby więc postawić budynek wielorodzinny ze znacznie większą liczbą lokali, np. pod pensjonat. Przyznam, że krew się we mnie zagotowała. Nie dość, że może postawić budynek wielorodzinny wśród zabudowy jednorodzinnej i do tego wbrew uchwale radnych, to jeszcze bez ograniczenia liczby lokali. Pytam się, co tam ma powstać? – opowiada mieszkaniec dzielnicy Podjasnogórskiej.

By rozwiązać wątpliwości Czytelnika o komentarz do sprawy zwróciliśmy się do magistratu. Odpowiedzi przesłało Biuro Prasowe Urzędu Miasta Częstochowy.

„Przekazujemy odpowiedź przygotowaną na podstawie informacji z Miejskiej Pracowni Urbanistyczno-Planistycznej oraz Wydziału Administracji Architektoniczno-Budowlanej Urzędu Miasta Częstochowy
Omawiana działka nie jest objęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. 
W przypadku braku planu miejscowego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy – podst. prawna art. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Częstochowy przyjęte Uchwałą Rady Miasta Częstochowy nr 825/LI/2005 z dnia 21 listopada 2005 r. (z późn. zm.) wskazuje dla tego obszaru podstawowy kierunek przeznaczenia – tereny zabudowy jednorodzinnej z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Zgodnie z art. 9 ust. 4 ww. ustawy, ustalenia studium są wiążące jedynie przy sporządzaniu planu miejscowego. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy niezgodnej z ustaleniami studium nie narusza zatem przepisów prawa. Jednakże w opisanym przypadku zgodność ta, niezależnie od powyższego, jest zachowana.
Na teren nieruchomości położonej w Częstochowie przy ul. Wyszyńskiego została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego (od czterech do ośmiu lokali mieszkalnych). Oznacza to, że na tej nieruchomości po spełnieniu wszystkich warunków określonych przywołaną decyzją, po uzyskaniu pozwolenia na budowę, będzie mógł powstać budynek mieszkalny o szerokości do 15 m i wysokości do 8 m, tj. budynek o gabarytach podobnych jak istniejąca w tym rejonie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna.
Decyzja wydana na podstawie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określa możliwości zagospodarowania terenu inwestora we wnioskowany przez niego sposób, natomiast nie zmienia przeznaczenia tego terenu na co wskazuje art.4 przywołanej ustawy, zgodnie z którym tylko w planie miejscowym następuje ustalenie przeznaczenia terenu. Decyzja taka uprawnia jedynie wnioskodawcę do ubiegania się o pozwolenie na budowę i nie przesądza o realizacji inwestycji, lecz wskazuje jedynie na taką możliwość po spełnieniu warunków wynikających m.in. z przepisów szczególnych oraz po uzyskaniu wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz prawa do dysponowania terenem niezbędnym dla realizacji inwestycji.
Zabudowa mieszkaniowa może mieć charakter zabudowy wielorodzinnej lub jednorodzinnej, a ta z kolei może być wolnostojąca, zbliźniaczona bądź szeregowa. W każdym z tych przypadków, sposób użytkowania obiektów budowlanych i sposób zagospodarowania terenu jest taki sam – służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Tak więc, funkcja takich obiektów jest identyczna. Rozróżnienie zabudowy jednorodzinnej i wielorodzinnej, wynika zaś jedynie z innych wymogów techniczno – budowlanych, stawianych obu kategoriom budynków na gruncie prawa budowlanego.
Zatem zasadny jest pogląd utrwalony w orzecznictwie sądów administracyjnych (i taką zasadę przyjął organ ustalając warunki zabudowy na ww. nieruchomość), że zabudowa wielorodzinna stanowi kontynuację funkcji mieszkaniowej, jeżeli na działkach sąsiednich znajdują się budynki jednorodzinne (vide: wyrok WSA w Łodzi z dnia 4 września 2013 r. sygn. akt II SA/Łd 560/13, LEX nr 1371131).
W przypadku spełnienia również pozostałych przesłanek tj. kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, jest możliwe ustalenie warunków zabudowy dla zabudowy wielorodzinnej wśród zabudowy jednorodzinnej.
W omawianej sytuacji organ przeprowadził analizę urbanistyczno-architektoniczną i na jej postawie ustalił warunki zabudowy. Parametry i wskaźniki projektowanej zabudowy ustalono w oparciu o istniejącą zabudowę stosując zasadę „dobrego sąsiedztwa”. Obszar analizowany przyjęty zgodnie z aktem wykonawczym ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przedstawiał przestrzeń tworzącą urbanistyczną całość i obejmował zabudowę na fragmencie ul. Wyszyńskiego (10 budynków mieszkalnych po każdej stronie ulicy) oraz niewielki fragment ul. Ostrołęckiej (gdzie przeanalizowano dodatkowo 4 budynki mieszkalne) i fragment ul. Płockiej (również 4 budynki mieszkalne). Zabudowa zamieszkania zbiorowego nie miała zasadniczego wpływu na wynik ustaleń w omawianej decyzji.
Aktualnie jest przygotowana decyzja odmawiająca zmiany decyzji pierwotnej – w zakresie usunięcia zapisu dotyczącego liczby planowanych lokali.
Przywołana przez redakcję uchwała Rady Miasta Częstochowy z roku 2005, zapewne dotyczy Studium Uwarunkowań i Kształtowania Zagospodarowania Przestrzennego. Otóż zgodnie z art 9 ust.5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym Studium nie jest aktem prawa miejscowego i nie może być podstawą do odmowy ustalenia warunków zabudowy.”