Na kanwie zmian, które urząd miasta zafundował lokatorom mieszkań komunalnych w sprawie zasad wynajmu lokali, najwyższy czas na analizę sytuacji mieszkaniowej w Częstochowie. Tygodnik zapytał magistrat o aktualną liczbę mieszkań komunalnych i osób ubiegających się o nie. Pytaliśmy też o to, ile mieszkań komunalnych zostało sprzedanych w latach 2018-2020, a ile nowych powstało? Poprosiliśmy również o dane dotyczące zasobów mieszkaniowych miasta Częstochowy z początku lat 90-tych.
Nim zaczniemy rozważać różnice pomiędzy lokalem komunalnym, a socjalnym – ustalmy podstawowe formy mieszkalnictwa, z pominięciem jednorodzinnego. Mamy więc mieszkania:
* komunalne (własność miasta lub gminy)
* socjalne i interwencyjne (własność miasta lub gminy)
* społeczno-czynszowe (realizowane przez towarzystwo budownictwa społecznego przy wsparciu Krajowego Funduszu Mieszkaniowego i przez społeczne inicjatywy mieszkaniowe ze środków Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa)
* zakładowe
* spółdzielcze (oddawane do użytku przez spółdzielnię mieszkaniową dla członków tej spółdzielni)
* własnościowe / indywidualne wykupione od miasta lub gminy, od spółdzielni mieszkaniowej, bądź też zakupione od dewelopera.
W starych dokumentach możemy też natknąć się na pojęcie mieszkania kwaterunkowego. Jest to poniekąd mieszkanie komunalne, ale nie w zasobach miasta, a zasobach prywatnych. Trudno w kilku słowach wyjaśnić – zwłaszcza ludziom młodym – zasady przydziałów kwaterunkowych z czasów komuny. Władza ludowa, Dekretem Bieruta „o publicznej gospodarce lokalami i kontroli najmu” upaństwowiła własność prywatną, nakazujący właścicielowi kamienicy, domu lub mieszkania wynajęcie danego lokalu osobie, która otrzymała przydział z Krajowej Rady Narodowej. Dziś wydaje się to tak abstrakcyjne, że aż niemożliwe.
Co prawda w krajach zachodnich, gdzie zasobu komunalnego właściwie nie ma, dochodzi do wynajmu przez miasto na rzecz lokatorów biedniejszych z rynku wtórnego prywatnego, ale nie ma mowy o jakimkolwiek przymusie, a i wynagrodzenie dla właściciela budynku jest bardzo atrakcyjne. Jednak najpopularniejszą formą wsparcia jest specjalny zasiłek mieszkaniowy, który otrzymuje osoba spełniająca warunki po tym, gdy sama na wolnym rynku takie mieszkanie wynajmie.
Polska komunalna
W Polsce mamy około 1,1 miliona mieszkań komunalnych, zlokalizowanych w różnych miejscach i w różnych typach budynków – od starych czynszowych kamienic po nowe komunalne bloki, budowane w ostatnich latach. To 8 proc. zasobów mieszkaniowych w Polsce. Najwięcej mieszkań komunalnych znajduje się na Śląsku (w Zabrzu, Bytomiu, Gliwicach). Dużą liczbą mieszkań tego typu może pochwalić się również Wrocław (60 mieszkań komunalnych, przypadających na 1.000 mieszkańców) oraz Łódź (58 na 1.000 mieszkańców).
Temat mieszkań komunalnych od wielu lat budzi ogromne kontrowersje. Wszystko przez to, że gminy nie dysponują wystarczającą liczbą takich lokali, a więc nie są w stanie zaspokoić potrzeb swoich mieszkańców. Statystycznie, co roku przydział otrzymuje mniej niż co piąty oczekujący w kolejce.
Miażdżący dla polskich samorządów był raport Najwyższej Izby Kontroli z 2013 roku. Wynika z niego, że ponad 60% gmin nie ma przejrzystych kryteriów przydzielania mieszkań komunalnych i zarządza tym zasobem w sposób nieracjonalny i chaotyczny. Dodatkowo, gminy nie dysponują rzetelną ewidencją lokali komunalnych i ewidentnie nie radzą sobie z weryfikacją sytuacji materialnej najemców oraz nielegalnymi działaniami, takimi jak podnajmowanie przez nich mieszkań innym osobom. NIK samorządom zarzuca też niską ściągalność czynszów – długi lokali komunalnych w całej Polsce przekraczają już przeszło miliard złotych! Samorządy regularnie podejmują próby pozbycia się najmniej atrakcyjnych zasobów, ogłaszając ich sprzedaż z bardzo wysokimi bonifikatami . Rekordzistą jest Wrocław, w którym mieszkania komunalne bywają sprzedawane za 2% wartości ustalonej przez rzeczoznawcę.
Teoretycznie, lokale komunalne winny zajmować osoby niezaradne życiowo, których zwyczajnie nie stać na zakup lub wynajem mieszkania na wolnym rynku. Teoretycznie też, stawki czynszowe takich mieszkań powinny być niskie – przynajmniej taka panuje opinia o mieszkaniach komunalnych. Niestety – dla najemców – dalekie jest to od prawdy.
Sprawdziliśmy, jakie są stawki czynszu w mieszkaniach komunalnych w kilku największych miastach w Polsce (za 1 m kw.):
Kraków do 12,52 zł (od 1 maja 2020)
Gdańsk do 12 zł (od lipca 2020)
Bydgoszcz do 10,80 zł
Szczecin do 10,23 zł
Łódź do 9,00 zł
Poznań do 8,80 zł
Częstochowa do 8,62 zł
Wrocław do 8,40 zł
Warszawa do 8,13 zł
Jakie to jest mieszkanie komunalne?
Mieszkanie komunalne jest własnością gminy, a więc od razu widzimy podstawową różnicę w stosunku do mieszkań własnościowych czy nawet spółdzielczych. W teorii są lokale komunalne przeznaczone dla osób, które z uwagi na trudną sytuację materialną nie mogą sobie pozwolić na zakup nieruchomości na wolnym rynku. Dlatego przyznanie mieszkania komunalnego traktuje się jako formę pomocy socjalnej.
Kryteria przyznawania mieszkań komunalnych wyznacza dana gmina, robiąc to wedle własnego uznania. Najczęściej samorządy biorą pod uwagę kryterium dochodowe (dochód miesięczny osoby samotnej lub – w przypadku rodziny – w przeliczeniu na członka rodziny, nie może być wyższy niż ustalony) oraz metrażowe (ile metrów kwadratowych przypada na jedną osobę).
O zasadach i zmianach obowiązujących w Częstochowie, w związku z wejściem w życie od 27 kwietnia 2021 roku uchwały w sprawie zasad wynajmowania lokali, wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy pisaliśmy w nr 17 (883) Tygodnika 7 dni, z dnia 29.04.2021.
http://www.7dni.com.pl/Aktualnosci/?id=4764&addComment=no
Wynajem mieszkania komunalnego to nie tylko plusy. Gmina może wypowiedzieć lokatorowi umowy najmu, gdy ten ma zaległości czynszowe lub utracił prawo do zajmowania mieszkania komunalnego, np. w związku ze wzrostem dochodów. A co jeszcze? Lokatorowi nie wolno jednostronnie podejmować decyzji o przeprowadzeniu remontu czy przebudowie lokalu. Musi na to uzyskać zgodę. Nie może również podnajmować mieszkania, a już tym bardziej go sprzedać. Jedyną sytuacją, w której można sprzedać mieszkanie komunalne na wolnym rynku, jest jego wcześniejsze wykupienie od gminy. Trzeba przy tym pamiętać, że jeśli nowy właściciel zrobi to przed upływem 5 lat, gmina może wystąpić do niego o zwrot przyznanej bonifikaty. Poza tym, mieszkania komunalne nie podlegają ogólnym zasadom dziedziczenia. Jeśli „główny” lokator umrze, prawo do najmu przechodzi na tzw. osoby oznaczone, niekoniecznie będące jego spadkobiercami.
Socjalne nie dla wszystkich
Mieszkanie socjalne (podobnie jak mieszkanie komunalne) jest własnością gminy i jest przeznaczone dla osób o najniższych dochodach lub pozbawionych dochodów. Zazwyczaj są to osoby samotne lub rodziny, które straciły swoje mieszkania za zadłużenie. To znaczy: sąd wydał w stosunku do nich wyrok eksmisyjny. Zadaniem gminy jest wykonać ten wyrok, a więc znaleźć lokal dla eksmitowanych ludzi. Nie mają oni prawa do innego mieszkania, np. komunalnego czy spółdzielczego.
Podstawowe różnice między mieszkaniem komunalnym, a socjalnym biorą się stąd, że w przypadku mieszkania socjalnego umowa najmu zawierana jest na czas określony. Poza tym czynsze w takich lokalach muszą być niższe niż w lokalach komunalnych. Nie mogą przekraczać połowy najniższego czynszu w mieszkaniu należącym do zasobów komunalnych. A także – co często jest regułą, choć wcale tak być nie musi – mają niższy standard. Przepisy dopuszczają, aby dostęp do toalety i bieżącej wody był poza lokalem, a minimalna powierzchnia to 10 m kw. na 1 osobę i po 5 na każdą kolejną.
W odróżnieniu od mieszkania komunalnego, mieszkanie socjalne nie może zostać wykupione ani dziedziczone. Ma raczej zachęcić lokatorów do poprawy swojej sytuacji życiowej. Po śmierci „głównego” lokatora mieszkanie wraca ono do zasobów gminy i jest udostępniane kolejnej osobie zamieszkującej w lokalu.
Tygodnik 7 dni zwrócił się do magistratu z pytaniem o aktualny stan mieszkań komunalnych i socjalnych w naszym mieście. Oto odpowiedzi:
– Prosimy o wyjaśnienie (w prosty sposób), czym różni się mieszkanie komunalne od mieszkania socjalnego?
– Nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego z 2019 zniosła obowiązek wyodrębniania z mieszkaniowego zasobu gminy, zasobu lokali socjalnych. Jednocześnie określenie lokal socjalny zastąpiono pojęciem najmu socjalnego lokalu.
Mieszkanie komunalne wynajmowane jest na czas nieokreślony z czynszem uzależnionym od jego standardu i wyposażenia. Minimalna stawka czynszu wynosi 2,11 zł/mkw., a maksymalna 8,62 zł/mkw.
Umowa najmu socjalnego lokalu zawierana jest na okres 2 lat. Czynsz za lokal wynajmowany na czas określony niezależnie od jego wyposażenia wynosi 1,05 zł/mkw.
– Jakie warunki trzeba spełnić, by dostać mieszkanie komunalne, a jakie, by dostać mieszkanie socjalne?
– Lokal komunalny może być wynajęty mieszkańcom Częstochowy, których warunki mieszkaniowe kwalifikują do ich poprawy, tj.:
* utraciły mieszkanie w wyniku klęski żywiołowej bądź katastrofy,
* mieszkają w lokalu, w którym na osobę przypada mniej niż 7 mkw. powierzchni pokoi,
* mieszkają w lokalu bądź budynku przeznaczonym do wyburzenia, a obowiązek wykwaterowania spoczywa na gminie,
* opuściły Dom Dziecka lub Rodzinę Zastępczą w wyniku osiągnięcia pełnoletniości,
oraz dochód brutto wraz z dochodami brutto członków jego gospodarstwa domowego w okresie ostatnich trzech miesięcy przed złożeniem wniosku, nie przekracza 140% najniższej emerytury w gospodarstwie wieloosobowym lub180% w gospodarstwie jednoosobowym.
O najem socjalny lokalu mogą wnioskować osoby, których dochód nie przekracza na jednego członka gospodarstwa domowego: 100% najniższej emerytury w gospodarstwie domowym jednoosobowym lub 60% najniższej emerytury w gospodarstwie domowym wieloosobowym i których warunki mieszkaniowe kwalifikują wnioskodawcę do ich poprawy.
Podstawą rozpatrzenia sprawy jest złożenie w Biurze Obsługi Interesanta Urzędu Miasta wypełnionego druku wniosku.
Gmina zobowiązana jest również przez sąd do złożenia oferty najmu socjalnego dłużnikom, wobec których orzeczono eksmisję przyznając jednocześnie prawo do najmu socjalnego lokalu.
– Ile osób ubiega się obecnie zarówno o mieszkania komunalne, jak i mieszkania socjalne?
– Na dzień 31.12.2020 r. na wynajem lokalu mieszkalnego oczekiwało 201 wnioskodawców, na najem socjalny lokalu – 617 wnioskodawców (w tym 466 dłużników objętych wyrokiem eksmisyjnym). Natomiast 78 wnioskodawców oczekuje na zamianę lokalu mieszkalnego.
– Czy magistrat ma wiedzę, o tzw. pustych lokalach, niezamieszkanych, będących własnością miasta Częstochowa?
– Zarządca mieszkaniowego zasobu gminy tj, Zakład Gospodarki Mieszkaniowej TBS w Częstochowie Sp. z o.o. jest zobowiązany do bieżącego kontrolowania stanu powierzonego mu przez gminę zasobu oraz niezwłocznego zgłaszania do Biura Gospodarki Lokalowej i Usług Komunalnych lokali niezamieszkanych, tzw. pustostanów.
– Liczbowo, ile bloków z mieszkaniami komunalnymi obecnie jest własnością miasto Częstochowa, a ile przejętych zostało przez Wspólnoty Mieszkaniowe?
– Liczba budynków mieszkalnych będących w 100% własnością gminy wynosi 175. Natomiast liczba budynków mieszkalnych z wyodrębnioną własnością lokali, w których gmina posiada udział wynosi 413 (dane zamieszczone w uchwale nr 499.XXXVI.2020 Rady Miasta Częstochowy z dnia 3 grudnia 2020 r.).
– Iloma Wspólnotami Mieszkaniowymi zarządza ZGM TBS?
– Zakład Gospodarki Mieszkaniowej TBS w Częstochowie Sp. z o.o zarządza 348 Wspólnotami Mieszkaniowymi, w których gmina posiada udziały (lokale mieszkalne lub użytkowe).
– Czy mieszkanie komunalne i osobno mieszkanie socjalne można na kogoś przepisać bądź dziedziczyć?
– Lokale wchodzące w skład mieszkaniowego zasobu gminy nie podlegają dziedziczeniu lub przepisaniu.
Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa zmiana najemcy lokalu mieszkalnego jest możliwa jedynie w przypadku śmierci lub wyprowadzenia się dotychczasowego najemcy. Uchwała Rady Miasta wyszczególnia osoby, na rzecz których może nastąpić regulacja tytułu prawnego tj. osoby pozostałe w lokalu bez tytułu prawnego po śmierci głównego najemcy, które nie wstąpiły w stosunek najmu na podstawie art. 691 Kodeksu cywilnego oraz osoby pozostałe w lokalu mieszkalnym po wyprowadzeniu się głównego najemcy tj. małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci, dzieci współmałżonka, wstępni, rodzeństwo, osoby wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych – wspólnie zamieszkujące z głównym najemcą do chwili jego śmierci lub jego wyprowadzenia się.
Uchwała wymienia również kryteria, jakie należy spełnić przy regulacji tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego po śmierci lub wyprowadzeniu się dotychczasowego najemcy, które muszą być spełnione łącznie tj.:
* bieżące regulowanie należności związanych z wynajmem przedmiotowego lokalu, w tym opłat niezależnych od wynajmującego za wszystkie osoby objęte wnioskiem o regulację,
* faktyczne zamieszkiwanie z najemcą do chwili jego śmierci bądź wyprowadzenia się z lokalu przez okres co najmniej 5 lat,
* brak tytułu prawnego wnioskodawcy, jego współmałżonka do innego lokalu bądź budynku mieszkalnego stanowiącego jego majątek odrębny lub objęty wspólnością majątkową małżeńską.
– Czy, aby otrzymać mieszkanie komunalne lub socjalne mają znaczenie zarobki osoby ubiegające się o mieszkanie? I czy kontrolowany jest stan majątkowy i bytowy osób już zamieszkujących w zasobach gminy?
– Gmina zgodnie z obowiązującymi przepisami weryfikuje dochody oraz stan majątkowy osób starających się o wynajęcie lokalu z mieszkaniowego zasobu gminy w momencie złożenia wniosku. Poprawnie wypełniony wniosek musi zawierać poświadczone źródło i wysokość osiąganego dochodu w okresie 3 miesięcy poprzedzających złożenie wniosku.
Gmina składając ofertę najmu socjalnego lokalu osobom objętym wyrokiem eksmisyjnym nie bada ich dochodów. Sąd orzekając eksmisję dłużników i przyznając im prawo najmu socjalnego lokalu jest zobowiązany do zbadania ich sytuacji życiowej, w tym źródeł i wysokości dochodu. Gmina weryfikuje dochody najemcy w przypadku, kiedy termin umowy najmu wygasa, a dotychczasowy najemca zwróci się do gminy z wnioskiem o przedłużenie umowy najmu socjalnego lokalu.
Zgodnie z art. 11 ust 3 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, gmina, po uzyskaniu zweryfikowanej informacji wypowiada umowę najmu, gdy najemca posiada tytuł prawny do innego lokalu w Częstochowie lub miejscowości pobliskiej.
Na podstawie art 21c znowelizowanej ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, gmina nie częściej niż co 2,5 roku weryfikować może spełnianie przez najemców kryterium wysokości dochodu. W Gminie Miasta Częstochowa na podstawie zarządzenia nr 410.2019 Prezydenta Miasta Częstochowy z dnia 2 lipca 2019 r. w sprawie wynajmu lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy weryfikacja będzie dokonywana co 3 lata. Weryfikacja nie będzie dotyczyć najmu socjalnego lokalu. Jeżeli średni miesięczny dochód w przeliczeniu na osobę przekroczy kryteria zawarte w uchwale rady gminy, to czynsz będzie mógł zostać podwyższony. Powyższe będzie dotyczyło osób, które wynajęły od gminy lokal mieszkalny po 19.04.2019 r.
– Czy kontrola dochodów dotyczy także osób, które przejęły mieszkanie w wyniku dziedziczenia?
– Zgodnie z informacją zawartą w punkcie 9 lokale, które należą do mieszkaniowego zasobu gminy nie podlegają dziedziczeniu.
– Czy znane są dane dotyczące zasobów mieszkaniowych miasta Częstochowy na początku lat 90-tych, a ile jest ich obecnie?
– Biuro Gospodarki Lokalowej i Usług Komunalnych nie posiada danych o mieszkaniowym zasobie gminy z początku lat 90. XX wieku. Według stanu na 31.05.2020 r. (dane zawarte w uchwale nr 499.XXXVI.2020 Rady Miasta Częstochowy z dnia 3 grudnia 2020 r.) w mieszkaniowym zasobie gminy znajduje się 7.879 lokali mieszkalnych.
– Ile mieszkań będących własnością miasta Częstochowy zostało sprzedanych w latach: 2018, 2019 i 2020? Jaka jest wartość zbytych lokali w poszczególnych latach oraz gdzie trafiły środki z ich sprzedaży?
– Wydział Mienia i Nadzoru Właścicielskiego Urzędu Miasta Częstochowy przekazuje w tabeli liczbowe i wartościowe zestawienie lokali mieszkalnych, które zostały sprzedane na przestrzeni lat 2018-2020.
Dochody z tytułu lokali są przeznaczane na wydatki majątkowe (inwestycyjne).
2018 rok
Liczba sprzedanych lokali gminy – komunalnych: 179
Liczba sprzedanych lokali gminy – spadkowych: 6
Wartość sprzedanych lokali gminy – komunalnych: 4 397 313,12 zł
Wartość sprzedanych lokali gminy – spadkowych: 831 500 zł
2019 rok
Liczba sprzedanych lokali gminy – komunalnych: 53
Liczba sprzedanych lokali gminy – spadkowych: 2
Wartość sprzedanych lokali gminy – komunalnych: 1 637 149,31 zł
Wartość sprzedanych lokali gminy – spadkowych: 216 800 zł
2020 rok
Liczba sprzedanych lokali gminy – komunalnych: 17
Liczba sprzedanych lokali gminy – spadkowych: 3
Wartość sprzedanych lokali gminy – komunalnych: 1 371 547 zł
Wartość sprzedanych lokali gminy – spadkowych: 442 600 zł
– Ile bloków mieszkalnych wybudowano w latach 2018-2020 i czy były to bloki z mieszkaniami komunalnymi czy socjalnymi?
– Gmina w 2019 roku wybudowała jeden blok mieszkalny. W budynku tym znajdują się wyłącznie mieszkania o pełnym standardzie, które nie zostały przeznaczone na najem socjalny (64 lokale mieszkalne oraz 1 lokal chroniony). W końcu 2020 r. wykonawcy został oddany plac budowy bloku komunalnego przy ul. Syrokomli (ma tam powstać 24 mieszkania).
Wcześniej – na początku 2017 roku oddano też do użytku blok komunalny przy ul. Pułaskiego (32 mieszkania), a we wrześniu tego roku 12 mieszkań w zaadaptowanym budynku przy ul. Kiedrzyńskiej.
W 2018 roku blok czynszowy na Wyczerpach (24 mieszkania) przekazał lokatorom Zakład Gospodarki Mieszkaniowej TBS (mieszkania wynajmowane w formule TBS). Teraz ZGM ma w planach osiedle w formule TBS na Parkitce.
Możliwości inwestycyjne gminy w zakresie komunalnego budownictwa mieszkaniowego są uwarunkowane możliwościami finansowymi miasta i dostępnością do przygotowanych i nadających się pod budownictwo terenów miejskich.
