Mieszkańcy Częstochowy płacą za pustostany

Jeśli miasto płaci właścicielowi budynku za puste mieszkanie, które powinno ZGM TBS wynająć, to czy mamy do czynienia z niegospodarnością? Jak to możliwe, że z jednej strony tysiące częstochowian latami oczekuje na przydział mieszkania komunalnego, a z drugiej – lokale stoją niezamieszkałe? Na czym polega polityka mieszkaniowa miasta, skoro miejska spółka zarządzająca nieruchomościami w imieniu magistratu nie wie, ile ma pustostanów? Im dalej w las, tym więcej pytań…

Według prawa, dostarczenie obywatelom mieszkań jest obowiązkiem gminy. Obecnie w Częstochowie oczekuje na mieszkanie komunalne około 1.500 osób. 
Prezydent Częstochowy Krzysztof Matyjaszczyk (SLD) od czasu do czasu przecina wstęgę na nowym budynku, demonstracyjnie przekazując klucze nowym lokatorom. W 2017 roku przy ulicy Pułaskiego powstał blok dla 32 rodzin. To kropla w morzu potrzeb.

Kto za to płaci?
Znacznie prostsze rozwiązanie jest w zasięgu ręki, a chodzi o pustostany. 
Częstochowa od wielu lat jest miastem ludzi starych, a oni – co jest nieuchronne – po prostu umierają. Kolejną grupę opuszczonych mieszkań, stanowią lokale „porzucone” z powodu, np. wyjazdu lokatora. Na pytanie o liczbę pustostanów w Częstochowie, ZGM TBS nie potrafi odpowiedzieć, z czego można wysnuć wniosek, że opustoszałe lokale w ogóle nie są ewidencjonowane. 
O tym, ile mieszkań stoi pustych najlepiej zorientowane są dobrze zarządzane Wspólnoty Mieszkaniowe. Jeśli blok jest własnością prywatnego podmiotu – Wspólnoty Mieszkaniowej, to od każdego lokalu musi wpływać na konto Wspólnoty opłata za np. eksploatację budynku, fundusz remontowy, nierzadko na centralne ogrzewanie i wodę. Zarządy Wspólnot wiedzą, które mieszkanie jest wykupione na własność i ma prywatnego właściciela, a które jest nadal własnością miasta i zarządza nim ZGM TBS (w blokach przejętych przez Wspólnoty Mieszkaniowe, część mieszkań to lokale prywatne, a część – lokatorskie mieszkania komunalne). Właścicielowi budynku – Wspólnocie jest obojętne czy mieszkanie komunalne stoi puste czy też jest zasiedlone – byleby ZGM TBS regularnie wpłacał należności „czynszowe”. 
W jednym z budynków w dzielnicy Trzech Wieszczów od ponad 2 lat nikt nie mieszka w lokalu o powierzchni przeszło 80 m.kw., którego właścicielem jest miasto Częstochowa. Wspólnota nie zadaje zbędnych pytań, bo przez cały ten okres ZGM TBS przelewa na konto Wspólnoty Mieszkaniowej tego bloku, wszystkie należne opłaty. W bloku obok od ponad roku puste stoi mieszkanie o pow. ponad 40 m.kw. Również za nie ZGM TBS wnosi comiesięczne opłaty. 
A tak swoją drogą, ciekawe czy wszystkie Wspólnoty Mieszkaniowe są świadome, że za miejskie pustostany też należą się im pieniądze?
 
A o jakich pieniądzach mówimy?
W przypadku mieszkania 80 m.kw. ZGM TBS ponosi miesięczne koszty w wysokości (w przybliżeniu):
1,50 zł – fundusz remontowy za m.kw. mieszkania = 120 zł
1,20 zł – eksploatacja budynku za m.kw. = 96 zł
3,60 zł – za centralne ogrzewanie za m.kw. = 288 zł

Miesięczne obciążenia dla ZGM TBS na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej za ten pustostan, wynoszą 504 zł. 
Jeśli mieszkanie stoi puste przez 2 lata to jest to kwota ponad 12 tys. zł. A ile w ogóle takich mieszkań jest w mieście?

Gdyby ZGM TBS wynajął to mieszkanie lokatorowi i pobierał od niego czynsz w wysokości około 6 zł za m.kw., to miesięcznie otrzymałby 480 zł. Przez owe 2 lata daje to kwotę ponad 11 tys. zł. Za centralne ogrzewanie lokator, jako najemca płaci sam. 
Fundusz remontowy i eksploatacja budynku to opłaty należne. Z 480 zł, które ZGM TBS dostałby od najemcy, 216 zł musiałby wpłacić Wspólnocie. W ZGM TBS zostałoby 264 zł miesięcznie, czystego zysku. Przez 2 lata spółka miejska zarobiłaby na tym mieszkaniu ponad 6 tys. zł, a tymczasem dopłaca do tego interesu 12 tys. zł. Oczywista strata, manko – nie superata!

Jak to możliwe, że miasto płaci właścicielowi budynku za wyludnione mieszkanie, które powinno być wynajęte? 
Z pytaniami zwróciliśmy się do ZGM TBS.
* Czy i kiedy był wykonywany przegląd zasobów ZGM pod kątem spisu pustostanów?
* Iloma budynkami administruje ZGM?
* Ile mieszkań-pustostanów występuje obecnie w zasobach ZGM?
* Jaki był najdłuższy okres utrzymywania się pustostanu?
* Czy w przypadku, gdy pustostan występuje w bloku Wspólnoty Mieszkaniowej, tejże wspólnocie jest opłacany czynsz oraz inne opłaty, np. centralne ogrzewanie? Jeśli tak, to przez kogo?

Spółka miejska, zarządzająca nieruchomościami miasta odpowiedziała, chociaż nie zawsze na temat:
„ZGM TBS Sp. z o.o. zarządza powierzonym zasobem mieszkaniowym, a wszelkie zmiany mające wpływ na wielkość zasobów są ewidencjonowane w obowiązującym w spółce systemie programowym, w tym data zawarcia i zakończenia umowy z najemcą lokalu, czy też przekazania lokalu do ZGM. Odpowiednie zapisy w prowadzonej ewidencji lokali pozwalają ustalić, czy dany lokal jest zasiedlony, czy też jest lokalem niezasiedlonym.                            
ZGM zarządza ok. 360 Wspólnotami Mieszkaniowymi. Natomiast ilość wszystkich zarządzanych i administrowanych budynków mieszkalnych w zasobach wynosi 620.
Powodem występowania czasowo niezasiedlonych lokali jest przede wszystkim:
– remonty lokali po ich przekazaniu przez poprzednich najemców,
– zgon najemcy i brak osób prowadzących z najemcą wspólne gospodarstwo domowe, 
– rezygnacje najemców (zmiana miejsca zamieszkania), 
– prowadzone postępowania sądowe i eksmisyjne (w tym przypadku wymagane procedury są uzależnione od terminów organu prowadzącego) 
– wyłączenia  z użytkowania na podstawie decyzji PINB.
Zaznaczyć należy, że najwięcej niezamieszkałych lokali mieszkalnych stanowi odrębną własność osób fizycznych. Właściciele nie mają obowiązku zamieszkiwania w lokalu. ZGM, jako zarządca budynków nie ma żadnego wpływu na to, czy lokal stanowiący odrębną własność jest zamieszkiwany przez właścicieli, spadkobierców, czy też nie. Muszą oni jednak uiszczać zaliczki i opłaty na konta Wspólnoty Mieszkaniowej pomimo niezamieszkiwania lokalu.
Zgłoszenia zwolnionych lokali są każdorazowo przekazywane do Biura Gospodarki Lokalowej i Usług Komunalnych Urzędu Miasta, który z chwilą otrzymania zgłoszenia podejmuje procedurę przydziału dla osoby (osób) zakwalifikowanych w oparciu o obowiązujące zasady wynajmowania lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.
Ponadto w odniesieniu do lokali uzyskanych po śmierci najemcy, czy w wyniku dokonanej eksmisji wymagane jest przeprowadzenie remontu, gdyż w przypadku wynajmowania lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę wynajmujący jest zobowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu i przekazać lokal mieszkalny w stanie przydatnym do użytku. Zasady te wynikają z ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy (…). Wówczas przez okres przeprowadzanego remontu lokal taki figuruje, jako niezasiedlony.
Zasady wnoszenia kosztów utrzymania przez poszczególnych właścicieli nieruchomości wspólnej reguluje ustawa o własności lokali. Gmina, jako jeden z właścicieli lokali w budynku wspólnoty mieszkaniowej wnosi na konto wspólnoty należne zaliczki z tytułu kosztów eksploatacji, funduszu remontowego, czy inne należne wspólnocie opłaty np. z tytułu centralnego ogrzewania – proporcjonalnie do swojego udziału – bez względu na to czy lokal jest zasiedlony, czy też jest nie. 
W ramach prowadzonych czynności zarządcy służby spółki sprawdzają na bieżąco stan lokali i reagują na ewentualne sygnały w zakresie niezamieszkiwania lokali przez najemców. W przypadkach, gdy zachodzi podejrzenie opuszczenia lokalu lub objęcia go przez osoby nieuprawnione podejmowane są działania w kierunku wyjaśnienia sprawy. Niestety Spółka nie posiada narzędzi prawnych do natychmiastowego stwierdzenia stanu faktycznego i wejścia do lokalu. W takich przypadkach wymagane jest wręcz postępowanie wyjaśniające, postępowanie administracyjne o wymeldowanie, a w końcowym etapie sądowe, w wyniku którego uzyskany wyrok pozwala dopiero na odzyskanie lokalu, a następnie zgłoszenie do zasiedlenia. Procedury sądowe i komornicze wynikają z odrębnych przepisów i są rozciągnięte w czasie.”

Gdyby miasto pustostany wynajmowało, to nie tylko by na nich zarobiło, ale przede wszystkim – nie dokładałoby do nich z publicznych pieniędzy. Puste mieszkanie jest stratą dla miasta.

Pomysł na to, jak rozwiązać problem pustostanów jest gotowy, przetestowany zresztą przez inne miasta. Wystarczyłoby przydzielać mieszkania za remont, a poniesione przez lokatora nakłady finansowe magistrat mógłby zwracać, obniżając na pewien czas czynsz. Bo prawdą jest, że nawet jeśli w Częstochowie mamy sporo pustostanów to większość z nich wymaga gruntownego remontu. ZGM TBS ich nie remontuje – podobno z braku środków. W tym samym czasie ZGM TBS ponosi jednak niemałe koszty – rzec by można – dopłaca do interesu.