W całej Polsce boom mieszkaniowy trwa już od ładnych kilku lat. Branżę budowlaną w niewielkim stopniu dotknęła pandemia Covid-19, natomiast skutki wojny w Ukrainie na polską budowlankę nie są jeszcze znane i nawet najtęższe umysły wstrzymują się dziś z analizą sytuacji. Tak czy inaczej widok gigantycznych żurawi wpisał się już na stałe w krajobraz wielkich miast, wystarczy pojechać do w Katowic, Wrocławia, Krakowa czy Warszawy. Jak grzyby po deszczu wyrastają nowe osiedla, tak wielopiętrowe apartamentowce, jak i gęsta zabudowa szeregowa.Co prawda Częstochowa nie jest aglomeracją, ale i tak mamy sporo inwestycji mieszkaniowych. Liczby nie kłamią, a według nich miasto kurczy się w zastraszającym tempie, tym bardzie zasadnym jest pytanie: kto kupuje mieszkania w Częstochowie?
Eksperci Narodowego Banku Polskiego, większości instytucji finansowych, inwestorzy i deweloperzy zgodnie przyznają, że mieszkania stają się dla Polaków coraz mniej dostępne. Podwyżki stóp procentowych, galopująca inflacja, braki w dostawach i wciąż rosnące koszty materiałów budowlanych mają wpływ na ceny mieszkań w Polsce. Już pandemia Covid-19 lekko wyhamowała rynek nieruchomości, bo ogólna stagnacja gospodarcza stanowi poważne ryzyko dla nabywcy domu czy mieszkania, zwłaszcza gdy nieruchomość jest formą inwestycji.
Wojna na Ukrainie jaszcze bardziej skomplikowała sytuację mieszkaniową w Polsce. Teoretycznie, w najbliższych miesiącach będziemy mieli do czynienia z bomem najmu. Uchodźcy po otrzymaniu pieniądze od państwa, a potem wynagrodzeniu za pracy, jeśli takową podejmą, nie będą chcieli a czasem nie będą mogli, pozostać w miejscach dotychczasowego pobytu. Zaczną szukać „własnego” kąta, choćby po najmem. To dobra wiadomość dla wszystkich tych, którzy zainwestowali w nieruchomości. Dodatkowo, przez 2 miesiące wynajmujący może otrzymać pieniądze za zakwaterowanie w swoich nieruchomościach uchodźców, po 1.200 złotych od osoby. Przyjmując 5 osób można zainkasować od państwa 5 tysięcy złotych miesięcznie.
Jest też druga strona medalu. Wojna tuż za granicami Polski i bardzo niepewna sytuacja bezpieczeństwa naszego kraju nie sprzyja inwestowaniu w nieruchomości. Działania wojenne obróciły bowiem w gruzy niemałą część nieruchomości w Ukrainie, a ponad 20 procent z nich stanowił rynek najmu.
Kto kupuje mieszkania i domy w Częstochowie?
Na początek nieco ogólników, bo dotyczą one zarówno zakupu nieruchomości w Częstochowie, jak i w innych miastach. Wiadomo nie od dziś, że mamy dwa podstawowe rodzaje nabywców nieruchomości.
Pierwsi to ci, którzy w zakupionym mieszkaniu bądź domu zamierzają mieszkać.
Drudzy – zakup nieruchomości traktują jako inwestycję, czyli „nadmiar” pieniędzy lokują w zakup czegoś, co w przyszłości będą mogli – najlepiej z zyskiem – sprzedać. Dla większości tego typu inwestorów ma znaczenia fakt, że zainwestowane środki „na siebie pracują”, a nawet zwrócą się – w przypadku nieruchomości jest to najem.
W tym drugim segmencie nabywców dzielimy na co najmniej dwie grupy – nabywca indywidualny, chodzi o przysłowiowego Nowaka, który bardzo dobrze zarabia bądź nieoczekiwanie otrzymał pokaźny spadek i chciałby zgromadzoną sumę pieniędzy ulokować w coś „trwałego i pewnego”.
I nabywca instytucjonalny w skrócie PRS (z angielskiego Private Rented Sector), który jest wyspecjalizowaną firmą, skupującą nieruchomości przede wszystkich pod najem. W Polsce to nowość, ale za granicą np. w Niemczech mieszkania pod najem stanowią duży procent rynku nieruchomości. Ostatnio takich inwestycji przybywa też w naszym kraju, chociaż nabywcami najczęściej są firmy zagraniczne, które zajmują się wręcz hurtowym skupem nieruchomości. Pojawili się u nas najwięksi światowi gracze. W 2021 roku na polskim rynku nieruchomości zadebiutowała szwedzka firma, która zakupiła pakiet mieszkań w Warszawie oraz blisko 2,5 tysiąca mieszkań w całej Polsce za około półtora miliarda złotych. Największy deweloper w Finlandii, podpisał już umowę z fińską firmą na ponad tysiąc mieszkań w Warszawie, wyłącznie pod najem. Lista podmiotów działających na polskim rynku stale się więc wydłuża, a że potencjał polskiego rynku jest ogromny, to kusi zagraniczne podmioty instytucjonalne.
I jeszcze ciekawostka. Ponad 80% rynku nieruchomości pod najem w krajach zachodnich jest w rękach wyspecjalizowanych firm, a tylko niewiele ponad 10% jest u osób prywatnych.
Znawcy tematu dostrzegli w ekspansji dużych firm wiele zagrożeń i dlatego rząd polski chciał ukrócić działalność zagranicznych podmiotów na polskim rynku nieruchomości, wprowadzając m.in. przepisy ograniczające im kupno mieszkań w Polsce. Jednym z argumentów jest to, że na aktywności wyspecjalizowanych podmiotów traci statystyczny Kowalski, bo firma kupuje mieszkanie, które w normalnej sytuacji trafiłoby na rynek. Kolejny argument dotyczy ogólnego ruchu w branży mieszkaniowej, a raczej stagnacji, bowiem firma wykupując na pniu wszystkie nowopowstałe nieruchomości ograniczy ich dostępność.
Pierwotne intencje rządu skłaniały się ku zablokowaniu nadmiernej aktywności podmiotów instytucjonalnych, ale potem się z tego projektu wycofał. A dziś mamy wręcz sytuację, która jest prawdziwym prezentem dla firm skupujących mieszkania i nie chodzi o uchodźców. Spora część nabywców indywidualnych, zwłaszcza tych, którzy w zakupionej nieruchomości zamierzają zamieszkać, na dobre zrezygnuje z zakupu mieszkania m.in. ze względu na pogarszającą się zdolność kredytową i wyższe raty. Zwyczajnie nie będzie ich stać na kupno mieszkania. W konsekwencji szukać będą innej alternatywy i zasilą rynek najmu. Zamiast więc brać drogie kredyty, aby kupić mieszkanie zaczną je wynajmować przede wszystkim od wyspecjalizowanych firm, które wcześniej taką nieruchomość kupiły. W efekcie rząd polski nakręcił koniunkturę podmiotom instytucjonalnym – wielkim firmom zagranicznym.
A co z osobami, które zakup nieruchomości chciałyby potraktować jako inwestycję zaoszczędzonych pieniędzy? Prywatne osoby nie będą w stanie konkurować cenowo z zagranicznymi firmami, zarówno przy zakupie, jak i przy najmie. Wielkie firmy mają bowiem w ofercie setki mieszkań, co pozwala im optymalizować koszty. Deweloper jest skłonny znacząco zejść z ceny za jedno mieszkanie czy szeregówkę, gdy jeden nabywca kupuje cały blok lub osiedle domków. Także w przypadku najmu podmioty instytucjonalne wygrywają z prywatną osobą, która ma mieszkanie do wynajęcia. Koszty eksploatacji lokali, w tym drożejący prąd i gaz, duży podmiot, będący właścicielem wielu mieszkań, jest w stanie wynegocjować niższe ceny z dostawcami, co osoba wynajmująca 2 lub 5 mieszkań nie jest w stanie zrobić. Gdy dodamy do tego atrakcyjność regulowanych czynszów, okazuje się, że firmy osiągają znaczną przewagę rynkową.
Gdzie i co buduje się w Częstochowie?
O dynamikę rynku nieruchomości w naszym mieście spytaliśmy magistrat:
– Czy możemy powiedzieć, że na terenie Częstochowy mamy do czynienia z ekspansją budownictwa wielorodzinnego?
– Można tak powiedzieć, co niewątpliwie związane jest obecnie bardziej z sytuacją ciągle rosnących cen na rynku nieruchomości, a w nieco mniejszym stopniu – z zapotrzebowaniem. Deweloperzy oraz podmioty kupujące mieszkania w stanie deweloperskim traktują to jako lokatę kapitału.
– W jakich dzielnicach Częstochowy, od 2016 do dziś, buduje się najwięcej obiektów wielorodzinnych i co – zdaniem magistratu – jest tego powodem?
– Najbardziej widoczne są obecnie inwestycje w budownictwo wielorodzinne w dzielnicy Parkitka, poza tym obecnie budynki/osiedla mieszkaniowe w zabudowie szeregowej, apartamentowej, wielorodzinnej powstają też w dzielnicach: Lisiniec, Grabówka, Północ, Podjasnogórska, Stradom, Kiedrzyn, Wyczerpy, Raków.
– Ile budynków wielorodzinnych, w tym ile mieszkań, a także zabudowy szeregowej zostało wybudowanych?
– Oto statystyka wydanych w UM Częstochowy decyzji o pozwoleniu na budowę od 2018 r. (wcześniejsze dane są w archiwum w formie wymagającej zliczania wg kategorii).
2018
liczba budynków mieszkalnych jednorodzinnych – 339
liczba budynków mieszkalnych wielorodzinnych – 11
liczba budynków mieszkań w budynkach wielorodzinnych – 208
2019
liczba budynków mieszkalnych jednorodzinnych – 274
liczba budynków mieszkalnych wielorodzinnych – 12
liczba budynków mieszkań w budynkach wielorodzinnych – 309
2020
liczba budynków mieszkalnych jednorodzinnych – 354
liczba budynków mieszkalnych wielorodzinnych – 17
liczba budynków mieszkań w budynkach wielorodzinnych – 674
2021 (do 12 grudnia)
liczba budynków mieszkalnych jednorodzinnych – 365
liczba budynków mieszkalnych wielorodzinnych – 21
liczba budynków mieszkań w budynkach wielorodzinnych – 830.
Jeżeli chodzi o inwestycje miejskie Wydział Inwestycji i Zamówień Publicznych w ostatnich pięciu latach, tj. 2017-2021, realizował następujące inwestycje w budynki komunalne wielorodzinne:
– na przełomie 2016 i 2017 r. przy ulicy Pułaskiego 42 oddano do użytku nowy blok komunalny. W czterokondygnacyjnym budynku znalazły się się 32 mieszkania – jedno i dwupokojowe. Każde z nich wyposażono w instalacje: gazową, wodno-kanalizacyjną, c.o., elektryczną, telefoniczną, antenową, logiczną, domofonową i wentylacyjną. Każde z mieszkań zostało indywidualne opomiarowane. W pomieszczeniach kuchennych zamontowano kuchenki gazowe i zlewozmywaki, a w łazienkach wanny, umywalki i toalety. Dodatkowo, lokale na parterze są przystosowane do potrzeb osób niepełnosprawnych, poruszających się na wózkach.
Obok budynku znajduje się parking dla 32 samochodów i plac zabaw dla dzieci. Sama nieruchomość, choć posiada bezpośredni dojazd do ulicy Pułaskiego, jest oddalona od jezdni.
Budowa bloku kosztowała około 4,6 mln zł; ponad 3,2 mln zł pochodziło z budżetu miasta, a reszta to wsparcie udzielone przez Bank Gospodarstwa Krajowego (ok. 1,38 mln zł).
– W 2017 r. oddano do użytku 12 mieszkań jedno- i dwupokojowych o pow. od 26 do 43 m² zaadaptowanych na potrzeby komunalne w istniejącym już budynku przy ul. Kiedrzyńskiej (koszt 1,4 mln zł).
– W 2019 r. zakończyła się budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego w Częstochowie u zbiegu ulic: Sobieskiego, Pułaskiego i Focha (Focha 80), w wyniku którego powstało 65 mieszkań komunalnych (w tym 2 chronione), z czego 34 to mieszkania typu M-2, a 31 mieszkań – typu M-3.
Budynek IV kondygnacyjny, niepodpiwniczony, wszystkie mieszkania na parterze budynku są dostępne dla osób niepełnosprawnych. Ogrzewanie i ciepła woda użytkowa z miejskiej sieci ciepłowniczej – wymiennikownia w budynku. W budynku są m.in. 3 wózkownie – rowerownie i 3 pomieszczenia techniczne.
Przed blokiem – 2 zjazdy indywidualne i 61 miejsc postojowych (w tym dla kierowców niepełnosprawnych). Wykonano też nowe oświetlenie uliczne.
Realizacja wartej ponad 8,2 mln zł inwestycji – Przedsiębiorstwo Budowy Dróg i Mostów z Mińska Mazowieckiego. Kompleksowe wykonanie stanu surowego i wykończenie budynku “pod klucz” – firma “KABIS” z Częstochowy. Pozostali podwykonawcy – firmy z Częstochowy to m.in: MAWER, HYDROGAZ, FLEUR. Zakończenie inwestycji – lipiec 2019 r.
Przedsięwzięcie dofinansował Bank Gospodarstwa Krajowego ze środków Funduszu Dopłat, w ramach rządowego programu wsparcia budownictwa socjalnego. Kwota finansowego wsparcia – 2,6 mln zł.
– trwa budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego w Częstochowie u zbiegu ulic: Syrokomli i Fredry, w wyniku którego powstaną 24 mieszkania komunalne (18 mieszkań dwupokojowych i 6 mieszkań jednopokojowych), w tym 3 przeznaczone dla osób z niepełnosprawnościami – wejście do mieszkań projektowane jest z poziomu zewnętrznego tarasu.
Realizacja zadania – planowo – do połowy 2022 r. Koszt realizacji zadania – 4,1 mln zł.
Przedsięwzięcie dofinansowane przez Bank Gospodarstwa Krajowego ze środków Funduszu Dopłat w ramach rządowego programu wsparcia budownictwa socjalnego.
W planach jest realizacja kolejnych bloków komunalnych przy ul. Bardowskiego oraz ul. Krakowskiej.
ZGM TBS wybudował w ostatnich latach – po odblokowaniu możliwości z realizowania inwestycji w formule budownictwa społecznego – blok mieszkalny na Wyczerpach (ul. Kontkiewicza) – oddany do użytku pod koniec 2018 r. W trzyklatkowym, trzykondygnacyjnym i podpiwniczonym budynku przygotowano 24 mieszkania – jedno- i dwupokojowe, urządzone pod klucz. Lokale mają powierzchnię od 36 do 59 m kw. Jedno z nich dostosowano do potrzeb osób z niepełnosprawnością. Przy budynku znajdują się miejsca parkingowe przeznaczone wyłącznie dla mieszkańców. Blok jest nowoczesny, ocieplony i wyposażony w przestronne balkony. Koszt budowy wyniósł ok. 3,5 mln zł.
W planach jest inwestycja ZGM w budowę osiedla budynków mieszkalnych wielorodzinnych w rejonie ulicy Łódzkiej, która realizowana będzie w formule TBS, zgodnie z ustawą z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.
Na działkach przekazanych przez miasto spółce ZGM TBS, o łącznej powierzchni 3,3396 ha i wartości 10,1 mln zł, planuje się wybudowanie 13 czterokondygnacyjnych budynków wielorodzinnych z ok. 350 mieszkaniami. Obecnie trwają prace przygotowania do budowy dwóch pierwszych budynków (spółka złożyła właśnie wniosek o pozwolenie na budowę dwóch bloków).
Obecnie zasób mieszkaniowy Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej Towarzystwo Budownictwa Społecznego w Częstochowie Sp. z o.o. w zakresie mieszkań w formule TBS obejmuje 12 budynków mieszkalnych z 540 mieszkaniami.
– Czy – w ocenie magistratu – częstochowski rynek mieszkaniowy rozwija się, poszerza – w porównaniu z okresem sprzed 2016 roku i jaki jest stopień rozbudowy naszego miasta?
– Generalnie wzrost zainteresowania budową budynków wielorodzinnych zauważany jest od 2018 r. Wcześniej wniosków o pozwolenie na budowę był na pewno mniej.
– Czy rozbudowa mieszkalnictwa w Częstochowie od 2016 do dnia dzisiejszego, wiązała się ze – zmianami w planach zagospodarowania przestrzennego?
W latach 2016-2021 uchwalonych zostało 8 miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego umożliwiających realizację wielorodzinnych budynków mieszkalnych.
Są to plany pozwalające na wprowadzenie zabudowy na tereny dotychczas niezabudowane (dzielnice Częstochówka-Parkitka oraz Wyczerpy-Aniołów), jak również dające możliwość utrzymania istniejącej zabudowy wielorodzinnej lub uzupełnienia istniejącej tkanki miejskiej o zabudowę mieszkaniową wielorodzinną (tereny Starego Miasta oraz Śródmieścia, a także dzielnic: Ostatni Grosz, Wyczerpy-Aniołów). Ogółem: 88,53 ha.
Przedstawiamy wykaz planów miejscowych uchwalonych pod realizację zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej w latach 2016-2021 – na podstawie informacji z Miejskiej Pracowni Urbanistyczno-Planistycznej:
1. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obszaru położonego w Częstochowie w dzielnicach Zawodzie-Dąbie i Stare Miasto, pomiędzy ulicami: Targową, Strażacką, Krakowską, Warszawską, aleją Jana Pawła II, aleją Wojska Polskiego oraz terenami Galerii Jurajskiej. Dla obszaru: 9,22 ha.
Plan ogłoszony w Dzienniku Urzędowym Województwa Śląskiego SLA 2018.1216 z dnia 27 lutego 2018 r.
2. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obszaru położonego w Częstochowie, w dzielnicy Wyczerpy-Aniołów, w rejonie ulicy Kontkiewicza. Dla obszaru: 18,93 ha.
Ogłoszony w Dzienniku Urzędowym Województwa Śląskiego Poz. 4858 z dnia 29 września 2016 r.
3. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obszaru położonego w Częstochowie, w dzielnicach Ostatni Grosz i Wrzosowiak, w rejonie ulicy Jagiellońskiej i alei Niepodległości. Dla obszaru: 13,36 ha.
Ogłoszony w Dzienniku Urzędowym Województwa Śląskiego Poz. 5921 z dnia 22 listopada 2016 r.
4. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obszaru położonego w Częstochowie w dzielnicach Wyczerpy-Aniołów i Północ, w rejonie alei Wojska Polskiego oraz ulic: Meliorantów i Połanieckiej. Dla obszaru: 0,63 ha.
Ogłoszony w Dzienniku Urzędowym Województwa Śląskiego Poz. 2303 z dnia 21 marca 2019 r.
5. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obejmujący obszar położony w centrum Częstochowy, w rejonie alei Najświętszej Maryi Panny oraz ulic: Wilsona i Warszawskiej. Dla obszaru: 18,23 ha.
Ogłoszony w Dzienniku Urzędowym Województwa Śląskiego z dnia 27.05.2020 poz. SLA 2020.4189.
6. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obejmujący obszar położony w Częstochowie, w dzielnicy Częstochówka-Parkitka, w rejonie ulicy Poleskiej. Dla obszaru: 2,63 ha.
Ogłoszony w Dzienniku Urzędowym Województwa Śląskiego z dnia 02.12.2020 poz. SLA 2020.8439.
7. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obejmujący obszar położony w centrum Częstochowy, w rejonie alei Najświętszej Maryi Panny oraz ulic: Kilińskiego i Wilsona. Dla obszaru: 18,12 ha.
Ogłoszony w Dzienniku Urzędowym Województwa Śląskiego z dnia 29.12.2020 poz. SLA 2020.9520.
8. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obejmujący obszar położony w Częstochowie, w dzielnicy Częstochówka-Parkitka, w rejonie ulic: Małopolskiej, Obrońców Westerplatte oraz Wojewódzkiego Szpitala Specjalistycznego. 7,37 ha
Ogłoszony w Dzienniku Urzędowym Województwa Śląskiego z dnia 24.02.2021 poz. SLA 2021.1288.
– Ile budynków wielorodzinnych posiada infrastrukturę np. drogową, parkingi, chodniki, przestrzeń rekreacyjną (np. place zabaw dla dzieci, ławki itp.) i jaki jest procent powstałej infrastruktury w stosunku do ilości wybudowanych obiektów, stworzony przez inwestora, a jaki przez samorząd? Czy istnieją i kto powinien o to zadbać, w dzielnicach z nowopowstałymi budynkami – szkoły, przedszkola, przychodnie, sklepy, punkty usługowe itp.?
– Elementem każdego pozwolenia na budowę są uzgodnienia komunikacyjne i zapewnienie np. bezpośredniej obsługi komunikacyjnej nowych budynków należy do inwestora. Podobnie jest z infrastrukturą towarzyszącą budynkowi/budynkom, w tym miejscami parkingowymi. Także w gestii właściciela/administratora danego budynku/osiedla powinna być inicjatywa instalacji np. placu zabaw dla dzieci, jeżeli jest takie zapotrzebowanie.
Potrzeby mieszkańców oraz potencjalna opłacalność danej inwestycji będą też decydować o tym, czy w danej lokalizacji pojawią się sklepy, punkty usługowe lub przychodnia. Możliwość lokowania tego typu przedsięwzięć na gruntach przeznaczonych potencjalnie pod zabudowę mieszkaniowo-usługową jest zapisana w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego lub – w przypadku braku mpzp – w miejskim studium uwarunkowań przestrzennych.
Miasto zapewnia dostępność do usług, które są w gestii samorządu, tyle, że decyzja o inwestycji w nową szkołę czy przedszkole to kwestia analiz funkcjonalnych i zgłaszanych potrzeb plus możliwości finansowe. Tam, gdzie te zwiększone potrzeby występują, miasto stara się w rejonie zwiększać ofertę edukacyjną (przykładem np. trwająca rozbudowa przedszkola przy ul. Okulickiego). Poza tym obecnie działają na rynku edukacyjnym szkoły i przedszkola niepubliczne (a także punkty żłobkowe) prowadzone przez podmioty prywatne, społeczne czy np. zgromadzenia zakonne, które pojawiają się w różnych lokalizacjach i także mogą odpowiedzieć na zwiększone potrzeby edukacyjne w danym rejonie miasta.
Jeżeli chodzi o uzupełnienie infrastruktury drogowej – realizowana ona jest w stopniu zależnym od aktualnych możliwości miasta. Na pewno przy ustalaniu priorytetów budowy nowych dróg dzielnicowych lub poprawy stanu dróg lokalnych fakt powstania nowych bloków lub budynków mieszkalnych jest brany pod uwagę. Uzupełnianie infrastruktury w tym zakresie odbywa się jednak stopniowo, trudno zresztą wymagać od miasta, żeby profilowało lokalne plany drogowe głównie pod potrzeby deweloperów budujących nowe budynki, zważywszy na potrzeby które występują w innych, zasiedlonych już rejonach miasta.
– W jaki sposób – prosimy o podanie linii autobusowych – miasto zabezpieczyło nowe osiedla mieszkaniowe w dostęp do komunikacji miejskiej? Czy zdaniem magistratu, komunikacja ta zabezpiecza potrzeby mieszkańców?
– Miasto okresowo analizuje potrzeby, zachowania i preferencje transportowe mieszkańców i ewentualnie wdraża stosowne korekty w systemie miejskiej komunikacji, które odpowiadałyby na aktualne potrzeby, nie zwiększając jednocześnie istotnie kosztów jej funkcjonowania (bo na to miasta aktualnie nie stać). Trzeba jednocześnie pamiętać, że osoby kupujące/wynajmujące lokale w apartamentowcach lub nowe mieszkania to osoby często korzystające z własnych, a także służbowych (indywidualnych lub zbiorowych) środków transportu, które raczej dosyć trudno zachęcić do zmiany przyzwyczajeń transportowych, (tu decydują często względy praktyczne, czasowe itp.). Nie zawsze więc nowe osiedle mieszkaniowe wymaga wzmocnień w zakresie publicznej komunikacji zbiorowej, której sieć jest zresztą w mieście dosyć dobrze rozbudowana, obsługująca wszystkie dzielnice i istotne ciągi komunikacyjne.
Nowe osiedla mieszkaniowe w Częstochowie w zdecydowanej większości są dobrze skomunikowane poprzez linie komunikacji miejskiej. Należy mieć na uwadze jednak, że większość budynków wielorodzinnych budowanych jest przy drogach niższych kategorii, często o parametrach geometrycznych wykluczających kursowanie standardowych autobusów 12-metrowych. Jednak w perspektywie kilku najbliższych lat i w tej kwestii przewidywana jest zmiana, polegająca na wprowadzeniu do ruchu autobusów o mniejszej pojemności, ale mogących dzięki temu wjeżdżać w węższe ulice i pokonywać ciaśniejsze skrzyżowania na osiedlowych ulicach. Aktualnie budowane nowe osiedla, czy też osiedla istniejące, najczęściej położone są w takich odległościach od najbliższych przystanków, że można do nich dojść pieszo w ciągu 5 minut. Poniżej przedstawiamy krótki przegląd lokalizacji nowych osiedli (świeżo zbudowanych lub obecnie wznoszonych) z informacją, jakimi liniami można do nich dojechać:
CZĘSTOCHÓWKA-PARKITKA
– Apartamenty Panorama, ul. Poleska – w odległości ok. 400 metrów przystanki autobusów linii nr 10, 28, 29 i 32;
– Nowa Częstochowa przy ul. Okulickiego – dogodny dojazd autobusami linii nr 10, 28, 29 i 32;
– Okulickiego Park – dojazd zapewniają linie autobusowe nr 10, 28, 29 i 32;
– Osiedle Mazowiecka 127 – najbliższe przystanki dla linii nr 10, 28 i 29 znajdują się w odległości 900 metrów, przy skrzyżowaniu ulic Nowobialskiej i Wrocławskiej, jednak bezpośredni dojazd do samego osiedla przewidywany jest za sprawą autobusów o mniejszej pojemności;
– Apartamenty Kujawska – w promieniu 400 metrów skomunikowane liniami nr 10, 11, 12, 19, 26, 27, 28, 29, 31 i 32 z ulic Okulickiego, św. Rocha i św. Krzysztofa;
– Osiedle Brzozowe – analogiczna sytuacja, jak w przypadku Osiedla Mazowiecka 127, do najbliższych przystanków 1 km i perspektywa skomunikowania autobusami o obniżonej pojemności;
– Nowa Częstochowa przy ul. Małopolskiej – do najbliższych przystanków kilkaset metrów – przewidywane jest docelowe wdrożenie autobusów o mniejszej pojemności.
KIEDRZYN
– Apartamenty Kwiatowe Osiedle przy ul. Liliowej – najbliższe przystanki znajdują się w odległości 600 metrów (linia nr 13 na ul. Ludowej), docelowo nie jest wykluczone skierowanie ulicą Narcyzową autobusów o obniżonej pojemności.
LISINIEC
– Osiedle Lunaris, ul. Legnicka – w odległości kilkuset metrów znajdują się przystanki przy ul. Radomskiej (linie nr 29 i 31), ul. Wręczyckiej (linie nr 12, 27 i 32) oraz ul. św. Rocha (linie nr 19, 26, 29 i 31), natomiast nie jest wykluczone skierowanie autobusu o obniżonej pojemności bezpośrednio ulicą Legnicką;
– Osiedle Zielone Tarasy, ul. Lwowska – dojazd zapewnia często kursująca linia nr 12, z przystankami przy skrzyżowaniu ulic Lwowskiej i Dobrzyńskiej.
PODJASNOGÓRSKA
– Apartamentowce Augustia przy ul. św. Augustyna – linie nr 21 i 22, przy czym ul. św. Augustyna jest jednokierunkowa i dlatego jadąc od centrum należy przejść pieszo z przystanków przy ul. św. Barbary.
PÓŁNOC
– Osiedle Poema, ul. Makuszyńskiego – dogodny dojazd linią nr 25;
– szeregówka ul. Głębockiego – dojazd zapewnia linia autobusowa nr 25.
RAKÓW
– Nowa Częstochowa przy ul. Syrokomli – dojazd zapewniają linie autobusowe nr 12, 19, 32 i 35, a docelowo również linia nr 31.
STRADOM
– Osiedle Piastów przy ul. Kościelnej – najbliżej kursują linie nr 17 i 37;
– Osiedle Zielone Zacisze przy ul. Skrzetuskiego – dojazd liniami nr 14, 23, 25, 33, 38 i 69, kursującymi ulicą Sabinowską. W przyszłości możliwe skierowanie autobusu o niższej pojemności samą ulicą Skrzetuskiego;
– Osiedle Trójkąty, ul. Polna – aktualnie najbliżej znajdują się przystanki linii nr 17 przy skrzyżowaniu ulic Polnej z Matejki i Artyleryjską, natomiast ul. Polna przewidziana jest do obsługi autobusami o obniżonej pojemności.
WYCZERPY ANIOŁÓW
– Apartamenty LeMans, ul. Kontkiewicza – aktualnie w odległości ok. 600 metrów przystanki przy pętli Wyczerpy-osiedle – linie nr 17, 20 i 25, ale w perspektywie około roku co najmniej jedna z tych linii przypuszczalnie zostanie przedłużona w bezpośrednie sąsiedztwo tego osiedla.
OKOLICE MIASTA
– Osiedle Wrzosowe w Wierzchowisku gm. Mykanów – w odległości 1 km znajduje się zarówno przystanek końcowy linii nr 13 przy szkole w Wierzchowisku, jak i przystanki linii nr 25 w Częstochowie przy Osiedlu Brzozowy Park;
– Osiedle Lawendowe w Jaskrowie gm. Mstów – w bliskim sąsiedztwie przystanki linii nr 30 (Jaskrów – Pogodna).
Uwaga: w kontekście autobusów o obniżonej pojemności, są one przewidziane w obowiązującymi Planie Zrównoważonego Rozwoju Publicznego Transportu Zbiorowego dla Miasta Częstochowy, natomiast ich dokładne trasy, rozkłady jazdy i terminy wprowadzenia zostaną określone w aktualizacji powyższego dokumentu, przewidzianej w latach 2022-2023.
– Czy magistrat ma wiedzę o tym, kto (np. mieszkańcy Częstochowy, obcokrajowcy, agencje nieruchomości, etc. – osoby prywatne, czy może podmioty gospodarcze, instytucje państwowe) zakupuje mieszkania w nowo powstałych budynkach wielorodzinnych, zważywszy na fakt, że Częstochowa się wyludnia, co potwierdzają dane GUS-u?
– To pytanie należałoby skierować do firm deweloperskich lub analityków rynku nieruchomości. Na pewno fakt ciągle dużej opłacalności inwestycji w nieruchomości skłania duże firmy polskie i międzynarodowe do lokowania kapitału, co sprawia, że mogą zdarzać się sytuacje wykupu większej liczby mieszkań, całych budynków lub nawet osiedli przez jeden podmiot, niekoniecznie zainteresowany ich szybkim zbyciem lub wynajmem. Ta tendencja zapewne dotyczy także Częstochowy, tym bardziej że ceny mieszkań w naszym mieście są ciągle konkurencyjne w stosunku do innych dużych ośrodków miejskich w kraju.
