“Konsument podpisał w 2011r. umowę przedwstępną w zwykłej formie pisemnej. Przedmiotem umowy było wybudowanie domu jednorodzinnego. Wziął na ten cel kredyt i wpłacił deweloperowi całą należną kwotę. Niestety, po pewnym czasie przedsiębiorca ogłosił upadłość, natomiast konsument został z dziurą w ziemi, która w sensie formalnym nie była nawet jeszcze jego własnością. Tymczasem bank, który udzielił kredytu na poczet nabycia nieruchomości, zażądał jego spłaty.
Na szczęście, począwszy od kwietnia 2012 roku, nabywcy lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych na rynku pierwotnym posiadają lepszą ochronę niż do tej pory. Realizacją tego założenia mają być wprowadzone trzy nowe rozwiązania legislacyjne – są nimi: umowa deweloperska, prospekt informacyjny oraz rachunek powierniczy.
Od tej pory umowa przedwstępna powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Ma to istotne znaczenie, ponieważ ta forma zawarcia kontraktu pozwala na wpisanie wynikających z niej roszczeń do prowadzonej dla danej nieruchomości księgi wieczystej. Ponadto, w przypadku gdy deweloper będzie uchylał się od przeniesienia własności lokalu na nabywcę, mamy możliwość wyegzekwowania w sądzie zapisów zawartych w umowie przedwstępnej.
Dodatkowo, dla wszystkich inwestycji wprowadzonych do sprzedaży po dniu 29 kwietnia 2012 roku, istnieje obowiązek opracowania przez dewelopera prospektu informacyjnego danego przedsięwzięcia, który ma on obowiązek udostępnić nieodpłatnie każdemu klientowi zainteresowanemu lokalem. Prospekt informacyjny to nic innego jak zbiór najważniejszych informacji o danej inwestycji, ale także szczegółowe informacje o sytuacji prawnej i finansowej danej spółki. Prospekt docelowo staje się integralną częścią umowy deweloperskiej. Dokument ten składa się z części ogólnej i indywidualnej. W części ogólnej znajduje się opis inwestycji, sposób finansowania, harmonogram prac budowlanych, informacje dotyczące gruntów, informacje o prowadzonych postępowaniach egzekucyjnych wobec dewelopera etc. Natomiast w części indywidualnej znajdują się dane dotyczące konkretnego lokalu. Istotnym elementem, jaki zawiera prospekt, jest informacja o inwestycjach planowanych w promieniu jednego kilometra wokół budowanej nieruchomości. Dzięki takim danym nabywca może ustalić, jak będzie wyglądało najbliższe otoczenie jego przyszłej nieruchomości, czy np. w bezpośrednim sąsiedztwie osiedla nie powstanie nowa uciążliwa droga.
Najistotniejszym rozwiązaniem, mającym zapewnić bezpieczeństwo dokonywanych przez nas wpłat, jest rachunek powierniczy. Ma on na celu zminimalizowanie ryzyka utraty przez nabywcę środków pieniężnych wpłaconych na konto dewelopera, np. w wyniku jego upadłości lub przerwania inwestycji.
Deweloper zapewnia nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony:
1) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
2) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;
3) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;
4) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
W związku z powyższym rachunki będą mogły funkcjonować w dwóch podstawowych formach – zamkniętej i otwartej. W przypadku rachunku zamkniętego bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne dopiero po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego – umowy przenoszącej na nabywcę własność mieszkania. Forma ta jest wygodna również dla banków, gdyż wyraźnie określony jest moment uwolnienia środków na rzecz dewelopera.
W przypadku rachunku otwartego przekazywanie środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę odbywać się będzie stopniowo. W miarę postępu budowy bank wypłaca deweloperowi środki zgromadzone na rachunku po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia. Jednocześnie bank ma obowiązek dokonywania kontroli zakończenia każdego z etapów budowy przed dokonaniem wypłaty. Ustawa przewiduje, iż deweloper będzie mógł zastosować dodatkowy mechanizm ochronny w rachunku powierniczym otwartym w postaci gwarancji ubezpieczeniowej bądź bankowej”.
